Todo lo que se debe saber para construir una casa
Desear cambiar de vivienda es fácil, lo difícil es saber cuáles son los pasos que hay que dar para hacerlo de forma correcta.
Antes de nada…
Dirigirse a la Delegación Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados por haber comprado el terreno (6 – 7% del valor del terreno)
Escriturar el terreno ante un Notario (510 €) y registrarlo en el Registro de Propiedad (106 €)
Papeleo indispensable
Dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:
Copia de las Normativas de Edificación. En él se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.
El Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno.
Con los anteriores documentos en mano, solicitar el Estudio Topográfico (300/450 €)
El arquitecto necesitara un Estudio Geotécnico (550/900 €) para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda.
Otro documento, obligatorio des de 1997, es el Estudio de Básico de Seguridad y Salud (420 €). En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.
El Seguro de Garantía Decenal (6000 €) es importantísimo, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).
Imaginando la futura casa
En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigirá la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizará el Proyecto Básico que engloba los planos de la situación de la casa y de la futura estructura y la definición de las plantas que tendrá y de sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios.
Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (150 €). Normalmente pasan unas tres semanas hasta recibir los documentos.
Dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deberá parar la Licencia Municipal de Obras (4% del total del Proyecto de Ejecución).
Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).
Materializar un sueño
Ya está todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor, teniendo en cuenta que éste cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda.
Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dónde está ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha máxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y así poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estén realizando para ver cómo trabajan.
El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, dirección CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra (108.000 € sobre una casa de 170m2). Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a través de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo más habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento.
Des del momento en que se inicia la construcción de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinería, etc.
¡Bienvenido a su hogar!
Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación (175 €, variable según m2, paso de vehículos, zona, etc.). Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.
Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva (660 €). Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5 – 1% del valor escriturado) y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (260 €). ¡Y a disfrutar de su nueva casa!
Noviembre 26th, 2008 at 14:44
Chulo resumen, sí señor.
Muy bueno.
Noviembre 26th, 2008 at 15:04
Joder… así no te quedan ganas ni de empezar a pensarte en tener una casita nueva…
Noviembre 26th, 2008 at 16:37
Muy útil.Sólo que después de ver todo lo que hay que hacer me he asustado un poco.
Noviembre 26th, 2008 at 17:06
A este artículo le faltan muchas cosas: en concreto para la licencia de obra hay que presentar, además de lo mencionado, un proyecto de infraestructura común de telecomunicaciones, proyecto de electricidad, calefación y energía solar.
Y para la adquisición de la licencia de primera ocupación, el certificado fin de obra de los proyectos mencionados anteriormente (depende del número de viviendas).
Estos aspectos son necesarios desde años por lo que el artículo está muy desfasado.
Todo este papeleo, que es mucho, garantiza que el usuario final recibirá todos los servicios necesarios. En concreto en materia de telecomunicaciones garantiza que el usuario podrá acceder a cualquier contenido que le sea ofertado sin necesidad de hacer más obra que la instalación del equipo que el operador necesite, garantizando así que todos los ciudadanos tienen el mismo nivel de acceso a la información.
Saludos,
Fernando.
Noviembre 26th, 2008 at 19:46
Lo primero es comprobar que el terreno es urbano y que se puede construir en él. Antes de pagar, ir a hacienda, etc….
Lo segundo es comprobar en el registro la situación de la propiedad de la parcela y que no existan cargas de ningun tipo. Antes de pagar, ir a hacienda, etc….
Buena intención del artículo pero poco riguroso.
Noviembre 27th, 2008 at 9:15
108.000 euros por 170 m2 de vivienda???? Esto está muuuyyyyy desfasado. Hoy en día es dificilísimo conseguir un presupuesto por debajo de los 900-1000€/m2, y si lo consigues, el mejor consejo es que desconfíes. A este precio habrá que sumarle la urbanización y piscina en caso de que sea una unifamiliar.
Opino como Pepe que la intención es buena, pero hay que documentarse bien antes de escribir estas cosas.
Noviembre 27th, 2008 at 9:38
mmmm, me parece que como orientación esta muy bien para animar al personal, pero os habeis equivocado en varias cosas, (en mi humilde opinion, claro).
1.- El proyecto del arquitecto no vale 150€, sino que sobre unos 15.000€ con la dirección de obras es posible, aunque por la zona de barcelona es mas que imposible, pues aparte hay seguros, visados, calculistas, etc….
2.- El aparejador (arquitecto tecnico) para una casita tendria que estar sobre los 3.600 por la dirección, 1.200 por la coordinación de seguridad, y unos 500€ para el control de calidad, sin contar los gastos de visados y seguros de su colegio professional.
3.- El permiso de obras, al que el ajuntamiento gustosamente cobrara un 4,2% del PEC (segun zonas), unos 1.000 euros por la gestión de residuos, y unos 300 euros aproximadamente al mes si se coloca una grua fija. Sin pagos, por colocación de contenedores, y cortes de calle, para actividades en concreto (si hicieran falta, calro).
4.- En cuanto al coste de la construccion de 106.000 €, podra hacer el rebaje, los cimientos, y la estructura…. mas allà es imposible, el coste de una casa de 170 m2 es de 255.000 euros, y vigilando muy de cerca los precios y no pedir “caprichos” durante la ejecución.
5.- Tener en cuenta la entrada en vigor del CTE (codigo tecnico de la Edificacion) el que obliga a construir en unas minimas condiciones, y con un mínimo de equipamiento. El control de materiales, y acabados, ya no se permite que el “capuzilla de turno”, ponga cualquier material y de cualquier manera.
6.- Hay que pensar que muchos constructores “inexpertos” se pillan muy fuerte cuando dan un precio, pues piensan que su parte de “paleteria” es la mas importante en una casa, y se equivocan de lleno, hay que valorar por lo menos sobre el precio del paleta un 30% en instal·laciones (electricidad, telecomunicaciones, agua, sanitarios, calefaccion, prevision A.A,….), un 15 % cerramientos exteriores (aluminios con RPT, cristales climalit, persianas,….), un 10% en carpinteria interior (puertas, armarios, detalles de carpintero,…) y un 12% para la cocina (muebles, marmoles, sanitarios, y electrodomesticos,….), todo esto sobre el precio de paleta.
7.- Por no mencionar las acometidas de instalaciones, que la mayoria de casos vividos, hay que buscarlas a distancias superiores a 20 m., y hay que contar (empalme de cloacas, acometida electrica, acometida de agua, y entrada de telefono) todo esto tiene un coste, y aparte los derechos de connexion a la compañia.
8.- Tambien tener en cuenta las casas con algo de expacio exterior, pues tenedremos que acondiconar muros de parcela, entrada, puertas exteriores, porteros automaticos, luces…. etc…. todo ello aparte del precio de la casa, claro.
……
Como experiencia en el sector con muchos años, una casita muy modesta de 120m2 + garaje y cerramiento de parcela, en la zona en la corona exterior de Barcelona, es imposible hacerla por menos de 300.000 euros, tirando hacia los 400.000e, en la mayoria de casos. La gente que convencida de que la podia hacer por menos, han acabado dando la razon.
….
Ah!!!! por cierto en ese precio no se incluye el solar ni los gastos de arquitectos, permisos de obras, obra nueva, notarios, …..
Saludos coordiales y que conste…. sin ganas de desmoralizar a nadie.
Noviembre 27th, 2008 at 10:05
referente a lo que comentan los anteriores mensajes, deciros que coincido en que esta un poco desfasado y que los precios son imposibles.
Hay quien dice que hace falta el proyecto de telecomunicaciones, electrico, fontaneria, solar, etc……………..deciros que el de telecomunicaciones no es obligado en viviendas unifamiliares, y los demás deben ir incluidos en el del arquitecto. Referente a los honorarios del aparejador son de hace 15 años.
Y coincido con el que dice que primero hay que investigar la situación real de la parcela en el registro y en el ayuntamiento
un saludo
Noviembre 27th, 2008 at 10:26
Además de todo lo comentado se ha de sumar retrasos de unos dos años en la mayoría de ayuntamientos para la licencia de obra y otros 6 a 12 meses para la primera ocupación.
Eso suponiendo que no te pidan una mordidita tan de moda entre los funcionarios. La mayoría de las veces tienen un primo que te puede acelerar las obras…
Realmente… si no quieres que te duela la cabeza.. vete a una promotora y compra algo que haga un profesional.
Noviembre 27th, 2008 at 10:33
vaya, que pocos papeles, que pocos impuestos, que pocos tramites, no me extraña nada que se forre todo el mundo…………………………….o es al reves¡¡ es una verguenza todo el tramite , papeleos e impuestos que hay que hacer para ver realizado el sueño de tener tu propia casa, eso si, estos tramites parecen sencillos, pero en cada uno de ellos puede haber problemas que te lleven a la ruina; eso la gente no lo ve, o mejor dicho, la mayoria de borregos indocumentados que tenemos en nuestro pais no es capaz de verlo, solo de ver cuanto ganan los promotores y constructores, hasta que les pasa a ellos; conclusion, tonto el ultimo; buen dia
Noviembre 27th, 2008 at 10:34
muy buen post daniel, eso si que es poner los puntos sobre las i
Noviembre 27th, 2008 at 11:19
Daniel, una casa MODESTA de 120 metros por 300-400.000€??? Eso no se lo cree nadie. Lo mismo en NYC o en Londres, no es España. Yo estoy pidiendo pptos en Extremadura y me hablan de 650€/m cuadrado. Ponle que se suban hasta 900 (les cuelgo). Sigue estando a años luz de tus previsiones. ¿No se te habrá colado algún cero en la calculadora?
Noviembre 27th, 2008 at 14:16
Para la autopromoción no es preciso ni el estudio geotécnico, ni O.C.T., ni el seguro decenal, depende de lo que se acuerde con el arquitecto autor del proyecto. Los honorarios del aparejador son independientes de los del arquitecto y, además de la dirección de obra, también se le encarga el control de calidad y, casi siempre, la coordinación de la seguridad en obra.
Noviembre 28th, 2008 at 0:09
Hola, efectivamente no es necesario ni contratar la O.C.T., ni contratar el seguro decenal, pero, si estás desarrollando tu propia vivienda, saber también que en un plazo de 10 años no la puedes vender ( en mi opinión no merece la pena correr el riesgo ) por otro lado y si no se contrata, no estaría de más, si no se hace un estudio geotécnico, pasarse por el colegio de geólogos y conocer un poco el subsuelo, hay unas estimaciones generales por zonas. Mi recomendación es hacer un geotécnico, por ejemplo para conocer el nivel freático.
Aparte de lo mencionado, y si no recuerdo mal, es necesario firmar ante notario el acta final de obra, escritura pública que firman: notario, propietario de la obra, arquitecto y constructor. Aquí se acompaña el seguro decenal, una vez que la O.C.T. da el visto bueno, por cierto, las tasas que cobran en el decenal, oscilan entre el 0,42% y el 0,60% del P.E.M.
En cuanto al precio de la construcción, es muy difícil precisarlo, pero influyen mucho las calidades, la complejidad de la obra…y sobre todo no volverse loco a la hora de diseñar la vivienda, cuanto más compleja la ejecución, más se dispara el precio.
Importante comprobar la situación financiera de la empresa a contratar, y ver otras obras que ha ejecutado, y preguntar a los propietarios qué tal fue….es el mayor riesgo de todos, la constructora.
En cuanto al papeleo, si es muy importante saber qué se puede hacer, cómo, y que límites hay, el resto, el arquitecto lo suele gestionar bastante bien, y el Ayto se encarga de solicitar toda la documentación necesaria.
Por último y no menos importante, cuidado si se solicita un préstamo, es importante dilatar el plazo de carencia del abono de capital, y recomiendo no contar, por ejemplo, con la venta de la propia vivienda para los pagos, te puedes ahogar económicamente.
Un saludo
Noviembre 28th, 2008 at 0:40
Hola, quisiera información de los tramites y documentación necesarios para el caso de que la costrucción sea de las de madera, del tipo prefabricado.
Un saludo y gracias
Noviembre 28th, 2008 at 13:20
Increíble. Ahora entiendo por qué hay tanta construccion ilegal en terrenos rústicos. Pagas una cuarta parte del precio de un suelo urbano, y construyes sin necesidad de ningun permiso…. Te la juegas, sí, pero en la mayoria de los casos te limitas a pagar una cuantiosa multa, que en cualquier caso te sale mas barata que todos esos trámites, y te ahorras tanto quebradero de cabeza. Despues… a vivir en la casita! (o a pasar las vacaciones y fines de semana!!) que la vida son dos dias!!
Esto es para particulares, obviamente… el que quiere construir para revender entiendo que necesite todo esto… pero muchos le sacan un buen pico haciéndolo todo de forma “ilegal”. Lo he visto mil veces: Terreno rústico sin casa, un precio, inviertes 60.000 € en plantarle una casa, y revendes el mismo terreno por como minimo, 100.000 € más…. Y ea! 40.000 euritos al bolsillo!!! (ojo, como mínimo… encuentras de todo en el mercado!!)
Algo falla en todo eso.
Diciembre 1st, 2008 at 17:55
ola a tods yo keria acer una pregunta
aber tengo terreno para hacerme una casa pero no tengo los metros suficientes k estan permitidos,es decir yo kiero acer una casa “ilegal”cojer hacer los cimientos cerrarla y despues ya se vera
por dnd yo vivo ay muchas asi
solo keria preguntar si saveis con cuanto me pueden multar
cnd vean ke la casa no tiene papeles
un saludo
gracias
Diciembre 3rd, 2008 at 11:00
Es importante que el proyecto venga lo suficientemente detallado para no realizar obras no previstas y que generalmente si no existe una buena dirección de obra, aumentan el precio final. También es importante que se lean el Pliego de Condiciones, cosa que no se hace nunca, para lo cual éste debe ser correcto y aplicable a la obra. Asímismo, el pago debe de hacerse por certificaciones de obra, no que se le pague al contrata por las buenas, sino dejan sin poder al arquitecto y al aparejador; hay mucho que hablar sobre todo esto.
Diciembre 6th, 2008 at 14:26
[...] al català de “Todo lo que se debe saber para construir una casa” de miparcela.com : Desitjar canviar d’habitatge és fàcil, el difícil és saber quins són els passos que [...]
Enero 7th, 2009 at 14:17
BUENOS DIAS
HABER SI ALGUIEN ME PUEDE HECHAR UN CABLE, VIVO EN UN PUEBLO DE LA PROVINCIA DE BADAJOZ Y QUIERO HACERME UNA VIVIENDA ENCIMA DE LA DE MIS PADRES, Y LO QUE ME GUSTARIA SABER LO TRAMITES PARA COMENZAR, DESDE CUANTO ME VALDRÍA EL PROYECTO (SI ES QUE LO NECESITO) , COMO PEDIR LICENCIA DE OBRA…
Febrero 15th, 2009 at 0:11
hola estoy pensando en comprar un terrenito en aldeamayor de san martin en valladolid, pero estoy muy pez, necesito que alguien me oriente un poquito y si alguien conoce alguna constructora fiable que me de su razon. He leido todo lo que hay que pagar y tramitar para hacer una casita y casi de da un paro. muchas gracias
Febrero 26th, 2009 at 14:56
Hola Gloria soy aparejador de Badajoz!!!!miguelkrre@hotmail.com,te informaré de todo cuanto desees,saludos y estamos en contacto
Febrero 26th, 2009 at 14:58
OS DARÉ TODA LA INFORMCIÓN QUE DESEEIS EN miguelkrre@hotmail.com, RESIDO EN BADAJOZ.TAMBIEN ACONSEJO PARA LA EJECUCIÓN DE TU VIVIENDA,CHALET,CASA RURAL,CORTIJO….ETC
Marzo 18th, 2009 at 14:06
Y ¿QUE ME PODEIS DECIR DE UNA CASA PREFABRICADA??ESTAMOS PENSANDO EN ELLO, NOS PARECE UNA BUENA SOLUCIÓN PERO NOS GUSTARÍA CONOCER OPINIONES…
GRACIAS.
Abril 17th, 2009 at 16:27
…soy aparejador de la zona de badajoz….si os hace falta saber algo y que pueda ayudaros,,,no hay problemas…..realizo proyectos de todo tipo,cedulas de habitabilidad,adecuación de locales,licencias de aperturas…en fin,.,,saludos.(miguelkrre@hotmail.com)
Mayo 28th, 2009 at 10:39
Hola, la labor del arquitecto es la de informar y defender, en todo el proceso, al promotor en un “mundo” desconocido y complicado para muchos.
Mi opinión es que el artículo original tiene muy buena intención pero hay mil circunstancias que hacen cada caso diferente. Pero lo más importante, es que los precios dependen mucho de dónde se va hacer la obra, y el valor del m2 de construcción varía muchísimo de una zona a otra. Este precio es la base para el cálculo los demás gastos. Un buen dato orientativo es el “valor de referecia” publicado por las comunidades autonómicas o en los Colegios de Arquitectos, y se puede tomar para hacer los números “gordos” antes de iniciar un proyecto.
Somos un pequeño estudio de arquitectura en Madrid y provincias del entorno, si necesitáis información, os podemos ayudar, sobre todo a pequeños promotores.(estudiodearquitectura@ya.com)
Mayo 28th, 2009 at 13:51
Si necesitais un cuadro con los pasos que hay que dar y qué es lo que realiza el arquitecto os puedo mandar un cuadro explicativo. Mandadme un correo-e a estudiodearquitectura@ya.com para enviároslo.
Mayo 31st, 2009 at 20:41
Un breve inciso. El Seguro Decenal no es obligatorio para quien se contruya su propia casa, para uso personal, bien sea contratando los servicios de un constructor o contratista, o autoconstruyéndosela.
Sólo es obligatorio cuando la construcción se dirige a la venta.
Cuando es para uso propio, claro que se puede escriturar sin ninguna pega. Si antes de transcurrir los diez años se quisiera vender, también se podría hacerlo sin problema alguno, aunque en este caso, habría que dar a conocer al comprador la inexistencia de seguro decenal; algo que también debería hacer constar el notario que formalizase la escritura (cosa que más de uno no hace).
Cuando se escribe en un medio de divulgación pública, conviene conocer la ley. Esa en concreto se modificó hace unos años.
En cuanto a los precios citados sobre varios gastos, licencia municipal de obras (hasta el 6% según municipios) precio por la vivienda puesta como ejemplo ( envíenme a un constructor que me la haga por ese dinero con calidad media), arquitecto, etc., están por debajo de los reales.