Antes de nada…

Dirigirse a la Delegación Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados por haber comprado el terreno (6 – 7% del valor del terreno)

Escriturar el terreno ante un Notario (510 €) y registrarlo en el Registro de Propiedad (106 €)

Papeleo indispensable

Dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:

Copia de las Normativas de Edificación. En él se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.

El Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno.

Con los anteriores documentos en mano, solicitar el Estudio Topográfico (300/450 €)

El arquitecto necesitara un Estudio Geotécnico (550/900 €) para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda.

Otro documento, obligatorio des de 1997, es el Estudio de Básico de Seguridad y Salud (420 €). En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.

El Seguro de Garantía Decenal (6000 €) es importantísimo, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).

Imaginando la futura casa

En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigirá la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizará el Proyecto Básico que engloba los planos de la situación de la casa y de la futura estructura y la definición de las plantas que tendrá y de sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios.

Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (150 €). Normalmente pasan unas tres semanas hasta recibir los documentos.

Dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deberá parar la Licencia Municipal de Obras (4% del total del Proyecto de Ejecución).

Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).

Materializar un sueño

Ya está todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor, teniendo en cuenta que éste cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda.

Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dónde está ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha máxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y así poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estén realizando para ver cómo trabajan.

El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, dirección CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra (108.000 € sobre una casa de 170m2). Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a través de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo más habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento.

Des del momento en que se inicia la construcción de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinería, etc.

¡Bienvenido a su hogar!

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación (175 €, variable según m2, paso de vehículos, zona, etc.). Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.

Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva (660 €). Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5 – 1% del valor escriturado) y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (260 €). ¡Y a disfrutar de su nueva casa!

El pasado mes de agosto, el Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino dio a conocer los resultados de la encuesta de los precios de la tierra en 2007.

Uno de los datos más significativos de este estudio es que el incremento medio de la tierra en España durante 2007 ha sido del 6,4% en términos corrientes, alcanzándose un valor medio de 11.070 euros por hectárea. La subida con respecto a 2006 fue mayor en las tierras de secano (7,7%) que en las de regadío, en las que el precio de la hectárea ha subido un 4,2%

Dentro de las tierras de regadío las más caras son las dedicadas a los plátanos, que se cotizan a 276.141 euros/ha, seguidas de los cultivos protegidos y los cítricos, en los que hay cierta estabilidad (211.081 euros/ha). Por el contrario, las más baratas son las de prados naturales (10.332 euros/ha) y las tierras de labor (19.525 euros/ha). En porcentajes, los mayores ascensos de precio en regadío corresponden al olivar de mesa (14,5%), seguidos de los frutales no cítricos de hueso (13,9%), los frutos secos (12,1%) y la platanera (7,5%). El único descenso se da en las tierras de frutales carnosos, en las que el precio por hectárea es 5.321 euros más bajo que en el 2006 (-4,6%).

En las tierras de secano los precios son bastante bajos. Destacan el olivar de transformación (22.901 euros/ha), el viñedo de mesa (16.252 euros/ha), los frutales no cítricos de pepita (15.643 euros/ha) y los de hueso (15.503 euros/ha). En relación al año anterior, los que más subieron fueron las tierras de labor (8,8%), seguidos de los pastizales, con una subida del 8,3%, y el olivar (7,9%). La que menos ha subido, con un 0,2%, ha sido el viñedo de mesa, que a su vez, fue una de las tierras más caras durante el 2007.

Por comunidades autónomas, las  tierras agrarias más caras, incluyendo las de secano y las de regadío, son las de Canarias, que llegan a los 79.846 euros/ha, seguidas de las de Valencia, con 32.708 euros/ha, de las de Andalucía, con 22.445 euros/ha, y  por último, las de Murcia (6.271 euros/ha).  En cuanto a las tierras más baratas, Aragón es la más asequible, ya que su hectárea cuesta 3.880 euros, seguida de Extremadura (4.538 euros/ha), de Castilla y León (4.763 euros/ha) y, por último de Castilla-la Mancha (6.271 euros/ha).

Martinsa ganó peso internacional gracias a la compra de la inmobiliaria gallega Fadesa en marzo de 2007. Esta operación permitió a la compañía de Fernando Martín cotizar en bolsa y, a su vez, sumergirse en una deuda que, a día de hoy, alcanza ya los 5.100 millones de euros.

El endeudamiento, unido al empeoramiento del mercado inmobiliario, ha llevado a una de las empresas más importantes del sector a verse obligada a solicitar el concurso de acreedores. Martinsa-Fadesa espera que la crisis del sector español no se alargue más de dos o tres años para no tener que optar por la liquidación.

Casas inacabadas y 234 despidos

Martinsa-Fadesa cuenta actualmente con 12.578 contratos de preventas, por los que particulares han aportado dinero como adelanto de la escritura definitiva de la casa. Ante los temores de sus clientes, la inmobiliaria ha insistido en que acabará las viviendas, aunque serán los administradores concursales los que decidan si será o no posible. Otra de las consecuencias de la suspensión de pagos es el despido de 234 trabajadores que suponen una cuarta parte de la plantilla de 880 empleados con los que cuenta actualmente. Martinsa-Fadesa admite que las obras seguirán pero hasta que la administración no resuelva cómo pagar a los proveedores, deberán permanecer paralizadas.

El G-14 se contamina

El Grupo 14 está formado por trece de las principales compañías constructoras españolas. Empresas como Colonial, Chamartín Inmobiliaria, Hercesa, Metrovacesa, Nozar, Parquesol Inmobiliaria, Grupo Rayet, Realia, Renta Corporación, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso y la popular Martinsa-Fadesa, son las responsables de generar riqueza y estabilidad al conjunto de la economía española. El presidente de Martinsa-Fadesa, Fernando Martín, también lo era del G-14. El pasado lunes 21 de julio  Martín presentó su dimisión al frente del grupo, la cual fue aceptada por los trece integrantes. El actual secretario general, Pedro Pérez, será el encargado de substituir a Martín.

Desde hace dos semanas solo se habla de los 5.100 millones de euros que debe Martinsa-Fadesa, pero lo cierto es que hay otras inmobiliarias con un endeudamiento mucho mayor que pasan desapercibidas. Inmobiliarias pertenecientes al Grupo 14, como Colonial y Metrovacesa, superan la cifra de Martinsa-Fadesa con 8.973 y 7.080 millones de euros, respectivamente, al cierre del primer trimestre. Estos datos demuestran que la inmobiliaria presidida por Fernando Martín solo ha sido la primera en caer a causa de la crisis del sector. El estallido de la burbuja inmobiliaria, el estancamiento de las ventas y las primeras caídas de los precios hacen cada vez más insostenible la supervivencia de las inmobiliarias que, de seguir el ritmo actual y sin mejoras en los tres próximos años, se verían obligadas a desaparecer.

Actualmente, el mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento pero sí es cierto que evoluciona de forma distinta en las diferentes comunidades autónomas. En vivienda libre, Cataluña es el mejor lugar para nuevas promociones, mientras que para vivienda protegida Castilla la Mancha y Madrid resultan las más rentables.

Para llegar a estas conclusiones, el promotor debe analizar antes una serie de variables que le ayudara a tomar decisiones acertadas. A priori cualquier ubicación parece buena ya que en general se puede encontrar demanda futura. El error está cuando se prevé un precio de venta superior o inferior al posible. Es por ello que el 43% de las promociones residenciales del país están en pérdidas.

Dyrecto Consultores, por ejemplo, desarrolla unos modelos de estimación de precio máximo de suelo basado en analizar el importe de venta estimado en el futuro pero descontándole todos los gastos necesarios, como lo son la construcción, la explotación, la financiación y la comercialización. Es por ello que esta empresa consultora ha desarrollado un índice de rentabilidad basado en el precio de venta al público y su coste de construcción, distinguiendo entre vivienda libre y vivienda de protección oficial.

Precio alto de vivienda pero bajo coste de construcción

Cataluña es actualmente la mejor comunidad para invertir en vivienda libre, a pesar del mal momento en el que se encuentra este tipo de construcción. Para que una zona sea rentable, la diferencia entre el precio de venta y el gasto en construcción ha de ser la máxima posible. En el caso catalán, el importe de la vivienda es muy alto pero el bajo coste de la construcción hace posible que sea la comunidad que mejor aguanta la repercusión del suelo. En el otro extremo, se encuentra Castilla y León como la peor zona para iniciar una promoción de viviendas, ya que a pesar de que su precio de venta sea notablemente inferior al catalán, los costes de construcción son superiores.

La vivienda protegida, mejor situada

El fomento de las promociones residenciales de protección oficial por parte de las distintas administraciones públicas, unido al retroceso del mercado de vivienda libre, hace que lo protegido esté mejor situado. Solo basta con fijarse en los ajustados índices de rentabilidad que van desde el 1’9 de Castilla la Mancha, como la comunidad mejor posicionada, hasta el 1’2 de Canarias, como la menos rentable.

En ambos casos, a pesar de tener en cuenta estas variables, también se debe estudiar la demanda potencial para conocer las verdaderas necesidades y el precio que está dispuesto a pagar el comprador. Conceptos como la financiación y la comercialización han pasado a ser tareas imprescindibles de un buen promotor, ya que aunque a simple vista puedan parecer más secundarias, actualmente en la mayoría de casos llegan a ser determinantes.

Durante el año 2007 ha facilitado a los promotores inmobiliarios 554 suelos en venta de este tipo, con valores superiores al millón de euros, un 8% menos que en el 2006, esta disminución la encontramos en que se ha empezado a notar la influencia de Ley del Suelo, que además de reducir el número de suelos en venta en un 8%, está forzando a que sea el concurso la forma de adjudicación más lógica por parte de la Administración, afirman desde la consultora.

Madrid es la comunidad autónoma que más ha notificado durante el año 2007 la utilización del suelo cedido por la Administración Pública en venta con un total de 125 adjudicaciones. La siguen las comunidades de Valencia y Cataluña con 107 y 78 adjudicaciones respectivamente. Así lo demuestra un último estudio sobre la materia que ha elaborado la consultora Dyrecto, especializada en el sector inmobiliario.

Por Comunidades Autónomas, se ha vendido más suelo de titularidad pública en: Madrid, Valencia, Cataluña, Andalucía, Castilla La Mancha y Castilla León. Por otro lado la Comunidades Autónomas con menos ventas son: Cantabria, Navarra, Extremadura y La Rioja.

Sólo el 44% de las entidades financieras están dispuestas a financiar promociones de primera vivienda, la mitad que hace un año, cuando este segmento estaba entre las preferencias del 91% de los bancos y cajas. Además, este porcentaje se reduce al 20%, desde el 86%, en el caso de la segunda residencia, según un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Dyrecto.

El estudio asegura que la desaceleración de la demanda de viviendas en 2007 ha provocado que las entidades se lancen a financiar otros productos más seguros, como naves industriales (85%), oficinas (79%), hoteles (77%), vivienda protegida (55%) y centros comerciales (54%).

Por todo ello, Dyrecto afirma que “pocos bancos y cajas mantienen actualmente su apoyo al promotor español a la hora de financiar sus proyectos”. Más aún, asegura que “el sector residencial está sufriendo la situación más restrictiva desde hace años, triplicándose la dificultad para conseguir financiación”.

LOS COSTES DE FINANCIACIÓN TAMBIÉN PASAN FACTURA.

El informe, para el que se ha recabado la opinión del 21% de los bancos y cajas que operaban en España el pasado año, asegura además que aquellos promotores que acceden a los créditos para mantener su actividad lo hacen pagando unos costes financieros un 50% superiores a los de hace un año.

Así, para los casos específicos de hoteles y promociones residenciales, el diferencial medio ofrecido por el 25% de las entidades está por encima del 1%, cifra que hace un año “era inadmisible para un promotor”.

Además, las entidades exigen al promotor una aportación de recursos propios un 35% mayor, así como la garantía de un porcentaje importante de viviendas vendidas previo a la firma del préstamo.

Más concretamente, el informe precisa que la cobertura en la financiación de un terreno todavía puede alcanzar hasta el 80%, según el 60% de los encuestados, si bien lo normal es que esta cobertura sólo alcance el 60%. En este punto, Dyrecto indica que el sistema de valoraciones implantado tras la aprobación de la Ley de Suelo explica, en parte, esta circunstancia.

“Las entidades han pasado de una lucha encarnizada por captar al promotor a desechar la mayor parte de las operaciones, analizando en profundidad tanto al promotor como el proyecto”, concluye el informe.

Marruecos es un país que goza de una gran estabilidad política y económica. Los indicadores económicos del país demuestran un crecimiento real sostenible que ronda el 4% anual desde 2002, mientras que la inflación se mantiene en un 2,1%. El crecimiento no es un fenómeno aislado, sino que está impulsado por las buenas relaciones comerciales y la integración marroquí en los círculos del comercio internacional.

Con el proceso de reformas llevado a cabo por Su Majestad el Rey Mohammed VI, enormes potencialidades están ahora sacadas a la luz. La promoción de inversiones extranjeras es una de las prioridades de la política de desarrollo económico y social, y constituye un hilo de orientación para la acción del gobierno marroquí. La inversión extranjera en Marruecos está liderada por Francia con 1.056 millones de euros, seguida por España con 67 millones y muy de cerca el Reino Unido con 57 millones de euros.

La construcción y el turismo se han convertido en la referencia de la economía. Más de 500 empresas españolas operan activamente en Marruecos y cerca de una docena de ellas son promotoras de la construcción.

El gobierno marroquí planea construir cien mil viviendas anuales hasta 2012 y los promotores españoles ya han ocupado posiciones privilegiadas. En total se pueden contar casi 20 diferentes proyectos de construcción de viviendas promovidos por compañías españolas. Los precios de la propiedad en Marruecos son la mitad que en España y el coste de vida es muy barato.

Junto a la construcción, el turismo es el sector que mayor confianza imprime en la economía. Marruecos es un destino turístico de enero a diciembre. En 2003 el Ministerio de Turismo promulgó el Plan Azur para mejorar la infraestructura y los resortes turísticos con el objetivo de dar la bienvenida en 2010 a diez millones de turistas.

Otro nuevo reto marroquí es la candidatura para acoger los mundiales de fútbol de 2014. En esta línea, actualmente están construyéndose nuevos estadios de fútbol en Marrakech y otras capitales como sedes deportivas.

En definitiva, Marruecos es posiblemente una de las mejores opciones para invertir en el mercado inmobiliario por ser un mercado cercano con grandes oportunidades y en el que las autoridades apuestan fuertes en un contexto económico internacional favorable.

Ver otros capítulos de “Invertir en el extranjero”:

Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

Capítulo III: Panama

Capítulo IV: Bulgaria

A esto se añaden los relativamente bajos precios de las viviendas y terrenos en Bulgaria, que permiten que la inversión en inmobiliaria en este país esté al alcance de todos.

Invertir en un país del Este, muchas veces se contempla con cierto grado de escepticismo, especialmente si las realidades socio-económicas de estas economías emergentes, no siempre han sido reflejadas con total veracidad por los medios de comunicación occidentales. No obstante, para el inversor experimentado, esto aumenta su atractivo, pues las mejores oportunidades de inversión y de mayor rentabilidad surgen de situaciones donde la percepción de la mayoría y la realidad no se ajustan.

Bulgaria, es un país que ha conseguido con éxito, al igual que hizo España en su día, la transición de una dictadura a un sistema democrático, y a una economía de libre mercado. Bulgaria es miembro de la Unión Europea, la estabilidad macroeconómica y el crecimiento sostenido caracterizan su emergente economía.

Su posición geográfica al sur de Europa, climatología y relieve dan lugar a que el turismo sea una de los pilares de su emergente economía. Una industria en expansión e íntimamente ligada a la oferta inmobiliaria en la costa y estaciones de esquí de Bulgaria.

A medida que su economía crece, aumenta el poder adquisitivo de sus ciudadanos, y como resultado aumenta la demanda doméstica de nuevas y mejores viviendas.

Bulgaria disfruta de una climatología continental, marcada por cuatro estaciones claramente diferenciadas. Durante los cálidos períodos estivales, la costa del Mar Negro y sus aproximadamente 200 km de playas de arena dorada y banderas azules, atrae cada vez a más turistas. El Mar Negro se caracteriza por ser menos salobre que el Mediterráneo y sus aguas son más cálidas en verano al tratarse de un mar cerrado.

Los inviernos son fríos y proporcionan abundante nieve, incluso en este inusualmente suave invierno (2006-2007) las estaciones de esquí de Bulgaria han funcionado con relativa normalidad. Esto se debe en gran medida al posicionamiento de Bulgaria en las laderas orientales de la cordillera Balcánica. Por una parte, protegida de las suaves temperaturas de la zona Mediterránea, y por otra directamente expuesta a los vientos gélidos provenientes del norte de Rusia.

Su incuestionable legado cultural, y proximidad a Grecia y Turquía aumentan las ofertas de ocio.

Las mejoras en el nivel de vida de ciertos sectores de la población en Bulgaria, han resultado en el aumento de la demanda interna de nuevas y mejores viviendas. Muchos búlgaros con mayor poder adquisitivo y capacidad de ahorro han empezado a invertir en bienes inmobiliarios. En la mayoría de los casos la compra de segundas viviendas o propiedades es percibida como la inversión más rentable y de menor riesgo.

Los cambios en la estructura socio-económica del país están resultando en movimientos internos de la población. La modernización del campo está reduciendo inevitablemente la demanda de mano de obra en zonas rurales. Las mejores oportunidades de trabajo, mayores salarios y servicios de mejor calidad, en las grandes ciudades, tienen un efecto magnético sobre la población joven. Ciudades como Sofía, Plovdiv y Varna tienen mayor atractivo para los búlgaros que otras partes del país. La mayoría de las nuevas viviendas de las grandes ciudades son compradas “sobre plano” antes de iniciarse la obra y, muchas veces, totalmente vendidas en cuestión de semanas, en la mayoría de los casos a Búlgaros.

Las bajas pensiones que perciben los jubilados búlgaros y las duras condiciones en el campo, obligan a muchos a vender sus propiedades en las zonas rurales, generando una oferta que ha sido rápidamente cubierta por una demanda extranjera. Muchos británicos han comprado modestas propiedades en zonas del interior, atraídos por su bajo precio, lo que ha contribuido al desarrollo del turismo rural. Los precios de propiedades de este tipo rondan los 15.000-30.000 Euros por casa, dependiendo de la zona, siendo algunas de las más populares: Yambol y Veliko Tarnovo.

Ver otros capítulos de “Invertir en el extranjero”:

Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

Capítulo III: Panamá

En concreto, el presidente de Asprima, José Manuel Galindo, señaló que en 2008 el parón de la construcción residencial se llevará por delante alrededor de 310.000 empleos, mientras que en 2009 se destruirán unos 430.000.

Varios expertos ya avisaron, antes que Asprima, del bofetón laboral que podría propinar la crisis del ladrillo en España. El Fondo Monetario Internacional ya advirtió en octubre de 2007 de que España sería el país del euro más afectado por la crisis financiera y que la economía sólo crecería “al 2,7%” en 2008.

Por su parte, BBVA avisó en diciembre de 2007 de que el aterrizaje brusco de la construcción destruiría 250.000 empleos en el bienio 2008-2009. RR de Acuña y Asociados calculó, en enero, que la eliminación de 1,2 millones de puestos de trabajo hasta 2010. Y el antiguo director de la Oficina del Presupuesto del Gobierno en la era Aznar, José Barea, predijo, sólo para 2008, alrededor de 600.000 empleos destruidos.

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