En este informe realizado por Dyrecto Consultores analiza la venta de suelo público realizada mediante subasta por la Administración española tanto a nivel Estatal, Autonómica y Local, con destino a los promotores inmobiliarios.

Durante el año 2007 ha facilitado a los promotores inmobiliarios 554 suelos en venta de este tipo, con valores superiores al millón de euros, un 8% menos que en el 2006, esta disminución la encontramos en que se ha empezado a notar la influencia de Ley del Suelo, que además de reducir el número de suelos en venta en un 8%, está forzando a que sea el concurso la forma de adjudicación más lógica por parte de la Administración, afirman desde la consultora.

Madrid es la comunidad autónoma que más ha notificado durante el año 2007 la utilización del suelo cedido por la Administración Pública en venta con un total de 125 adjudicaciones. La siguen las comunidades de Valencia y Cataluña con 107 y 78 adjudicaciones respectivamente. Así lo demuestra un último estudio sobre la materia que ha elaborado la consultora Dyrecto, especializada en el sector inmobiliario.

Por Comunidades Autónomas, se ha vendido más suelo de titularidad pública en: Madrid, Valencia, Cataluña, Andalucía, Castilla La Mancha y Castilla León. Por otro lado la Comunidades Autónomas con menos ventas son: Cantabria, Navarra, Extremadura y La Rioja.

El reino de Marruecos es una potencia turística llena de atractivos naturales (tanto en la costa, montaña y desierto) y de buenas posibilidades para la inversión. Ante la falta de iniciativa interior, el gobierno marroquí favorece la inversión extranjera en diferentes sectores incluyendo la construcción y el inmobiliario para impulsar la economía a un rápido pero firme paso. Ventajas fiscales para promover el turismo y el comercio con el exterior son los pilares de la revolución económica que Marruecos ha trazado.

Marruecos es un país que goza de una gran estabilidad política y económica. Los indicadores económicos del país demuestran un crecimiento real sostenible que ronda el 4% anual desde 2002, mientras que la inflación se mantiene en un 2,1%. El crecimiento no es un fenómeno aislado, sino que está impulsado por las buenas relaciones comerciales y la integración marroquí en los círculos del comercio internacional.

Con el proceso de reformas llevado a cabo por Su Majestad el Rey Mohammed VI, enormes potencialidades están ahora sacadas a la luz. La promoción de inversiones extranjeras es una de las prioridades de la política de desarrollo económico y social, y constituye un hilo de orientación para la acción del gobierno marroquí. La inversión extranjera en Marruecos está liderada por Francia con 1.056 millones de euros, seguida por España con 67 millones y muy de cerca el Reino Unido con 57 millones de euros.

La construcción y el turismo se han convertido en la referencia de la economía. Más de 500 empresas españolas operan activamente en Marruecos y cerca de una docena de ellas son promotoras de la construcción.

El gobierno marroquí planea construir cien mil viviendas anuales hasta 2012 y los promotores españoles ya han ocupado posiciones privilegiadas. En total se pueden contar casi 20 diferentes proyectos de construcción de viviendas promovidos por compañías españolas. Los precios de la propiedad en Marruecos son la mitad que en España y el coste de vida es muy barato.

Junto a la construcción, el turismo es el sector que mayor confianza imprime en la economía. Marruecos es un destino turístico de enero a diciembre. En 2003 el Ministerio de Turismo promulgó el Plan Azur para mejorar la infraestructura y los resortes turísticos con el objetivo de dar la bienvenida en 2010 a diez millones de turistas.

Otro nuevo reto marroquí es la candidatura para acoger los mundiales de fútbol de 2014. En esta línea, actualmente están construyéndose nuevos estadios de fútbol en Marrakech y otras capitales como sedes deportivas.

En definitiva, Marruecos es posiblemente una de las mejores opciones para invertir en el mercado inmobiliario por ser un mercado cercano con grandes oportunidades y en el que las autoridades apuestan fuertes en un contexto económico internacional favorable.

Ver otros capítulos de “Invertir en el extranjero”:

Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

Capítulo III: Panama

Capítulo IV: Bulgaria

Bulgaria está cumpliendo muchos de los criterios necesarios, a la hora de considerar la viabilidad de una inversión inmobiliaria en el extranjero: una economía en expansión, estabilidad política, demanda doméstica, y la igualdad de trato al inversor extranjero.

A esto se añaden los relativamente bajos precios de las viviendas y terrenos en Bulgaria, que permiten que la inversión en inmobiliaria en este país esté al alcance de todos.

Invertir en un país del Este, muchas veces se contempla con cierto grado de escepticismo, especialmente si las realidades socio-económicas de estas economías emergentes, no siempre han sido reflejadas con total veracidad por los medios de comunicación occidentales. No obstante, para el inversor experimentado, esto aumenta su atractivo, pues las mejores oportunidades de inversión y de mayor rentabilidad surgen de situaciones donde la percepción de la mayoría y la realidad no se ajustan.

Bulgaria, es un país que ha conseguido con éxito, al igual que hizo España en su día, la transición de una dictadura a un sistema democrático, y a una economía de libre mercado. Bulgaria es miembro de la Unión Europea, la estabilidad macroeconómica y el crecimiento sostenido caracterizan su emergente economía.

Su posición geográfica al sur de Europa, climatología y relieve dan lugar a que el turismo sea una de los pilares de su emergente economía. Una industria en expansión e íntimamente ligada a la oferta inmobiliaria en la costa y estaciones de esquí de Bulgaria.

A medida que su economía crece, aumenta el poder adquisitivo de sus ciudadanos, y como resultado aumenta la demanda doméstica de nuevas y mejores viviendas.

Bulgaria disfruta de una climatología continental, marcada por cuatro estaciones claramente diferenciadas. Durante los cálidos períodos estivales, la costa del Mar Negro y sus aproximadamente 200 km de playas de arena dorada y banderas azules, atrae cada vez a más turistas. El Mar Negro se caracteriza por ser menos salobre que el Mediterráneo y sus aguas son más cálidas en verano al tratarse de un mar cerrado.

Los inviernos son fríos y proporcionan abundante nieve, incluso en este inusualmente suave invierno (2006-2007) las estaciones de esquí de Bulgaria han funcionado con relativa normalidad. Esto se debe en gran medida al posicionamiento de Bulgaria en las laderas orientales de la cordillera Balcánica. Por una parte, protegida de las suaves temperaturas de la zona Mediterránea, y por otra directamente expuesta a los vientos gélidos provenientes del norte de Rusia.

Su incuestionable legado cultural, y proximidad a Grecia y Turquía aumentan las ofertas de ocio.

Las mejoras en el nivel de vida de ciertos sectores de la población en Bulgaria, han resultado en el aumento de la demanda interna de nuevas y mejores viviendas. Muchos búlgaros con mayor poder adquisitivo y capacidad de ahorro han empezado a invertir en bienes inmobiliarios. En la mayoría de los casos la compra de segundas viviendas o propiedades es percibida como la inversión más rentable y de menor riesgo.

Los cambios en la estructura socio-económica del país están resultando en movimientos internos de la población. La modernización del campo está reduciendo inevitablemente la demanda de mano de obra en zonas rurales. Las mejores oportunidades de trabajo, mayores salarios y servicios de mejor calidad, en las grandes ciudades, tienen un efecto magnético sobre la población joven. Ciudades como Sofía, Plovdiv y Varna tienen mayor atractivo para los búlgaros que otras partes del país. La mayoría de las nuevas viviendas de las grandes ciudades son compradas “sobre plano” antes de iniciarse la obra y, muchas veces, totalmente vendidas en cuestión de semanas, en la mayoría de los casos a Búlgaros.

Las bajas pensiones que perciben los jubilados búlgaros y las duras condiciones en el campo, obligan a muchos a vender sus propiedades en las zonas rurales, generando una oferta que ha sido rápidamente cubierta por una demanda extranjera. Muchos británicos han comprado modestas propiedades en zonas del interior, atraídos por su bajo precio, lo que ha contribuido al desarrollo del turismo rural. Los precios de propiedades de este tipo rondan los 15.000-30.000 Euros por casa, dependiendo de la zona, siendo algunas de las más populares: Yambol y Veliko Tarnovo.

Ver otros capítulos de “Invertir en el extranjero”:

Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

Capítulo III: Panamá

Invertir en bienes inmuebles en Polonia es una opción muy atractiva para los inversores que buscan opciones sencillas, así como propiedades a bajo precio que les remunerarán con interesantes beneficios. No es ningún secreto que Polonia se consolidó, hace tiempo, como uno de los principales mercados exteriores para la inversión de las empresas inmobiliarias españolas.

Asprima, patronal inmobiliaria madrileña, ha firmado un convenio de colaboración con el Gobierno polaco, con el objeto de incentivar y dotar de mayor seguridad jurídica la presencia en Polonia de las firmas inmobiliarias nacionales, en un momento de contracción de la demando interna en el mercado residencial español. El presidente de la patronal dice que ha habido un incremento progresivo de las inversiones en el exterior de las empresas inmobiliarias, ya que en 2007, diecinueve de las 122 inmobiliarias con presencia exterior operan en el mercado polaco. Únicamente Portugal supera a Polonia en presencia de grupos inmobiliarios españoles, con 23 empresas operando en el país.

Polonia es un país que está en el pleno corazón del continente, es un puro cruce de caminos, a un paso de Alemania, y a un paso de países con mercados emergentes como Ucrania, Bielorrusia, etc. Polonia además muestra interés por atraer inmigración, lo cual garantiza que la vivienda será una exigencia de la población de primer orden, y por lo tanto durante algunos años más los precios seguirán estando al alza.

Como es bien sabido, Polonia entró en la Unión Europea en mayo de 2004 junto a otros nueve países, y desde entonces las oportunidades para inversores extranjeros han crecido en gran medida. Los ciudadanos de otros países pueden ahora comprar propiedades en Polonia, lo cual ha revitalizado el mercado inmobiliario.

Aunque la entrada en Unión Europea históricamente ha significado el aumento de los precios de las viviendas, como se ha visto en otros países, los expertos deducen que las viviendas en Polonia aún tienen que subir mucho de precio, por lo que aún se está a tiempo de invertir en el mercado inmobiliario polaco esperando recibir interesantes beneficios.

Algo que ha sido tremendamente beneficioso para Polonia es la estabilidad económica que ha seguido tras la entrada en la Unión Europea. Para acceder a la UE, Polonia tuvo que ajustarse a los rigurosos requisitos económicos exigidos, y en ellos ha permanecido desde entonces. Esto significa que Polonia presenta una ventaja económica muy grande frente a otros países recién llegados a la UE, como por ejemplo Bulgaria. La estabilidad es tal, que se espera que Polonia pueda adherirse a la Zona Euro en 2010. Mientras tanto, la tendencia de la economía polaca es de fortalecimiento continuo, lo cual llama cada vez más a las inversiones extranjeras; la consecuencia directa es el aumento del precio de la vivienda.

En la actualidad, se calcula que hay un déficit de un millón y medio de viviendas, y tres millones de las viviendas existentes precisan de renovaciones y obras. No sorprende, por tanto, que estos números estén atrayendo a inversores de todas partes del planeta.

La oferta residencial en Polonia se concentra en las principales ciudades del país: Varsovia, Cracovia, Poznan, Tricity y Wrocraw, representando el 30% de la oferta total. La ciudad de Varsovia destaca por su alto volumen de construcción, concentrado en los distritos de Mokotów, Bemowo, Bialokea y Wilanów. En éste último, uno de los más exclusivos de la capital, Martinsa Fadesa promueve un conjunto residencial compuesto por 1.785 viviendas en altura, rodeadas de 80.000 metros cuadrados de zonas verdes. Otra buena opción para invertir en el mercado polaco es la ciudad de Katowice.

Katowice cuenta con una ubicación extraordinaria en el sur del país, con buenas conexiones con el norte y con la República Checa, en el sur. De hecho, su ubicación es el mayor atractivo, puesto que se encuentra en el centro de las principales rutas de la región: Cracovia - Katowice - Rybnik - Ostrava. Hay seis capitales europeas en un radio de 600 km en torno a Katowice: Berlín, Praga, Viena, Bratislava, Budapest y Varsovia.

Dos autopistas transeuropeas se cruzan en Katowice: la autopista A4 (Berlín-Breslavia-Katowice-Cracovia-Lviv) y la autopista A1 (Gdansk-Katowice-Zylina). Otra carretera conecta las siguientes localidades: E30: Zgorzelec-Breslavia-Katowice-Cracovia-Medyka.

El Aeropuerto Internacional de Pyrzowice está a solo 30 km de la ciudad y ofrece vuelos directos a Atenas, Dortmund, Dublín, Fráncfort, Liverpool, Londres, Milán, París, Roma, Estocolmo y Varsovia.

Según declaraciones realizadas por Andrzej Aumiller, Ministro de Construcción de Polonia, el país presenta una gran necesidad, la de que se construyan al menos 3 millones de viviendas. Polonia se encuentra atrasada a nivel socioeconómico debido al régimen que se instauró tras la Segunda Guerra mundial y necesitan que los inversores que se encuentran en Europa, contribuyan a su recuperación.

Legislación

Jaime Fuster, socio de Garrigues Polska, explica que el derecho polaco no es muy diferente al español, ya que tenemos prácticamente las mismas fuentes. Sólo hay un 20% que es diferente y en esta parte es donde aparecen los problemas. Las principales dificultades que encuentra el inversor se centran en la titularidad del suelo y en la falta de planes de ordenación territorial.

En Polonia resulta complicado encontrar a los propietarios de los terrenos, porque el inversor extranjero se enfrenta con dificultades en un aspecto tan importante como la titularidad del suelo. El propietario (’wlasnoc’) es la figura que ostenta el derecho más amplio de propiedad, según la legislación polaca. Los propietarios públicos de bienes inmuebles no son privilegiados respecto al resto de los tenedores. Luego tenemos el ‘rara avis’ legal, que es el concepto del usufructo perpetuo (’uzytkowanie wieczyste’) que tiene su origen en el marco comunista. Esta figura sólo puede ser creada en un terreno que haya sido propiedad del Tesoro o de autoridades locales.

Su creación por contrato suele requerir la elección del poseedor a través de oferta pública. Esta situación jurídica crea una situación incómoda al propietario, ya que sus poderes quedan restringidos, si se compara con el usufructo perfecto. En Polonia, en este contexto no se podría gravar la tierra o venderla a otra entidad diferente al usufructuario, que, además, será el propietario de los edificios y otras construcciones originales en este suelo. Desde la creación de este derecho el tenedor está obligado a pagar una cantidad inicial, por un porcentaje de entre el 15% y el 25% del valor del suelo.

Tan sólo el 14% de los terrenos polacos disponen de un plan local de ordenación territorial. Si el promotor está interesado en un suelo que no está sujeto a dicho plan, tendrá que conocer la ordenación y las condiciones de edificabilidad mediante una cédula urbanística. Posteriormente, la empresa necesitará la obtención de la decisión sobre las condiciones medioambientales de la autorización del proyecto y la decisión sobre la licencia de edificación. Fuster señala que el mayor error es llegar a Polonia con dinero, pero sin un equipo local fuerte para afrontar las diferencias.

Para 2015 Polonia quiere construir 2.000 kilómetros de autopistas y necesita de empresas españolas para modernizar sus aeropuertos, construir nuevos estadios y, sobre todo, aprender a explotar su potencial turístico y hotelero. La Eurocopa es su escaparate y espera que sea su punto de inflexión internacional como aquí lo fueron los Juegos Olímpicos de Barcelona y la Expo de Sevilla en 1992.

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Capítulo I: Conseguir oportunidades

Es uno de los países que conforman el paquete de ofertas atractivas e interesantes para los inversores, ofreciendo un gran panorama inmobiliario. La construcción de inmuebles tiene un futuro prometedor. Como dije en la introducción, Panamá es un país que no supera los cuatro millones de habitantes y se están construyendo 100 mega proyectos residenciales (incluyendo 20 rascacielos) con un precio por metro cuadrado que oscila entre los 4 y 8 millones de pesos.

Panamá cuenta con unas características muy importantes, por ejemplo, su situación privilegiada y su famoso canal, una gran fuente de ingresos. Un clima especial donde huracanes o terremotos no suelen hacer acto de presencia, puertos marítimos totalmente equipados y modernizados, comunicaciones aéreas directas con las ciudades más importantes a nivel internacional, etc. Es lógico que el mundo económico se fije en un país cuya economía crece continuamente.

El resultado de las oportunidades que brinda Panamá permite señalar que el 70% de la inversión inmobiliaria se realiza por inversionistas extranjeros residentes y no residentes en nuestro país.

Cerca del 95% de los inversionistas extranjeros tienen nivel de estudio superior. Casi el 60% de ellos manifiestan que su decisión obedeció al interés de costo de oportunidad que aquí se brinda.

La crisis inmobiliaria en Estados Unidos es totalmente diferente a la situación que está viviendo Panamá. En este país no hay crisis ni se vislumbra ninguna, ya que la estructura financiera para realizar esta actividad brinda niveles de riesgo manejable.

El papel de la banca es tan importante en el desarrollo inmobiliario del país, que actualmente destina el 30% de sus activos a préstamos hipotecarios y el 24% de ese total va dirigido a préstamos para la compra de viviendas.

Pedro Detresno, un veterano en el mercado de bienes raíces, indicó que las ventajas arancelarias, las facilidades para inversionistas extranjeros, la posición geográfica, la estabilidad política, la ampliación del Canal de Panamá, son algunos de los atractivos que atraen a empresarios de Europa, Estados Unidos, Canadá, Centro América y el Caribe, por lo que el panorama se presenta positivo por un buen tiempo.

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Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

En un análisis de coyuntura del sector inmobiliario publicado en la revista Asprima, se confirma la evolución claramente descendente de la inversión inmobiliaria en España, con un incremento por debajo del 3% en 2007, frente a tasas del 6,4% registradas en 2006. La idea de invertir en vivienda siempre se ha visto como un negocio muy rentable, y ahora parece que las oportunidades están en el extranjero.

El mercado inmobiliario tiene un mapa cada vez más consolidado. Por un lado, existe una tendencia a invertir en el exterior para todos los pequeños inversores, y por otro, existe un mercado cada vez mejor para los profesionales de la inversión, cuyo análisis del producto en el que rentabilizar sus fondos o capacidad de apalancamiento está basada en conseguir oportunidades.

La saturación del mercado inmobiliario español y sus bajas expectativas en cuanto a rentabilidad de la inversión, hace que los inversores particulares miren más allá de nuestra frontera, buscando en mercados emergentes o en los paraísos terrenales el lugar idóneo para comprar terrenos, edificios o unidades residenciales en resorts.

Las exenciones fiscales, la alta rentabilidad, el rápido retorno de la inversión y los mínimos riesgos son sólo algunas de las razones para invertir en el extranjero. A continuación os muestro algunos ejemplos dónde es un buen momento para conseguir buenas oportunidades:

PANAMÁ

En Panamá existen incentivos tributarios para los inversionistas extranjeros, exoneración de impuestos para importar enseres para el hogar y múltiples opciones para nacionalizarse y poder realizar toda clase de negocios. Además de una alta valorización en las nuevas propiedades gracias al alto número de demandantes de todo el mundo y la construcción del segundo juego de exclusas del Canal.

Es un país que no supera los cuatro millones de habitantes y se están construyendo 100 mega proyectos residenciales (incluyendo 20 rascacielos) con un precio por metro cuadrado que oscila entre los 4 y 8 millones de pesos.

Se adoptó una legislación especial de beneficios para los pensionados de diferentes países que incluye: 50% de descuento en entretenimiento, 30% menos en hoteles y tiquetes de buses, barcos y trenes; 25% de descuento en tiquetes de avión y cuentas de servicios públicos y un 20% menos en las consultas médicas, entre otras.

NUEVA YORK

Pese a los acontecimientos sucedidos el 11 de septiembre de 2001, el precio de la vivienda ha conservado su constante crecimiento, provocando una importante reactivación inmobiliaria durante los últimos tres años.

El incremento en el precio de la vivienda pasó de un promedio de 200.000 dólares en el año 2000 a casi 550.000 dólares en el 2006, registrando un notable aumento. La tendencia histórica de valorización muestra un acumulado porcentual de 93,8% en los últimos cinco años.

Las ventas de apartamentos de alto costo en Manhattan se incrementaron en un 15% a finales del año pasado, lo que demuestra un panorama bastante positivo en las construcciones de lujo para este año. Los apartamentos de lujo en Manhattan alcanzaron su precio más alto en el segundo trimestre de 2006. Además, el promedio del precio por pie cuadrado llegó a un record de 1.840 dólares.

CNN Money incluye a Nueva York en su listado top 10 como una de las mejores ciudades para vivir en Estados Unidos. Según los planes de Bloomberg, durante el 2007 se gastarán en Nueva York 20.000 millones de dólares para construcción, una inversión que se pretende mantener durante los próximos cinco años.

Antes de hacer una operación inmobiliaria en el extranjero es conveniente estar bien informado y tener en cuenta una serie de parámetros. Echevarri destaca 10 puntos que hay que tener en cuenta:

1. Destino de la compra: Forma parte del proceso de decisión. Si se compra para disfrutar o para invertir (o mixto). En función de ello, los otros puntos que expone ganan o pierden peso a la hora decidirse.

2. Riesgo País: No es lo mismo un país que otro. Se han de considerar los riesgos políticos, sociales, etc. Conviene conocer la realidad de cada país.

3. Riesgo Divisa: Clave en aquellos operaciones que no coticen en euros.

4. Riesgo Legal: Se ha de estar informado del funcionamiento del sistema jurídico del país en que estemos interesados, como por ejemplo, del registro de las propiedades, de cómo se firma una operación, de los derechos que tengo, qué coste tendrá ejercer mis derechos, etc.

5. Riesgo promotor: Hay que saber muy bien a quién se le compra.

6. Riesgo souvenir: Relacionado con el anterior, que no se aprovechen de ti por ser un turista. Conviene testear el mercado local para saber cuáles son los precios…

7. Riesgo Fiscal: Hay que saber cuáles son los impuestos que gravaran nuestra operación, en la adquisición, mantenimiento y venta.

8. Riesgos Financieros: Saber si se financia o no la operación y en base a qué tipo y producto.

9. Riesgo Tiempo Compartido: El time sharing o aprovechamiento por turnos no es una inversión inmobiliaria.

10. Riesgo Banco: Si tu banco no tiene red en ese país, infórmate sobre la existencia de Oficinas de Representación (especialmente interesante a efectos de asesoramiento) y especialmente de los llamados Bancos Corresponsales.

Ver los 10 puntos d’Echevarri