En la actual coyuntura económica y ateniéndonos a la conocida fractura en el ámbito de la construcción (con un exceso de oferta en la vivienda colectiva que ralentiza las iniciativas para nuevos proyectos) la alternativa de la autopromoción (construcción de la casa propia) se presenta más atractiva y económica que nunca.

A diferencia de otros países europeos como Bélgica u Holanda, donde la autopromoción es costumbre más que arraigada, España arrastra una indolente inercia que acaba por identificar la necesidad de una vivienda con el paso obligatorio por una promotora que previamente ha proyectado una “vivienda tipo”; naturalmente esa vivienda no ha sido pensada y diseñada en base a criterios específicos y personales (amplio salón y superficie de almacenaje, mayor relación interior-exterior, menor número de dormitorios pero mayor superficie relativa, criterios de sostenibilidad y eficiencia energética…etc) sino que responde a una demanda genérica y, pretendidamente, de amplio espectro social.

Naturalmente la Historia de la Arquitectura confirma que los proyectos de mayor confort y belleza han respondido, con pocas excepciones, a las necesidades específicas y reales de un cliente individual, sensible y exigente (pensamos en casas como la Kauffmann de Wright, la Villa Saboya de Le Corbusier o la Farnsworth de Mies Van der Rohe).

A continuación enumeramos los principales pros y contras de dichas iniciativas.

Inconvenientes de la autopromoción:

Frente a la idea generalizada de que construir la casa propia siempre resulta algo complejo y estresante nosotros reivindicamos la solvencia de los responsables técnicos de la obra (arquitecto y aparejador) para la correcta y natural evolución de los trabajos.

Si bien es cierto que, en la autopromoción, se suele prescindir de la figura del jefe de obras (el cliente deberá asumir el papel de promotor y por tanto estar pendiente del desarrollo de las obras y de los agentes que intervienen en la misma) será sin embargo responsabilidad técnica del arquitecto y aparejador la correcta ejecución de las mismas. Naturalmente, como en casi todo, un buen equipo de proyecto es la mejor garantía de éxito

Ventajas de la autopromoción:

1. En el caso de la autopromoción de una vivienda para uso propio, el propietario puede llegar a ahorrarse alrededor del 30% del coste que le supondría comprar una vivienda de obra nueva a un promotor o inmobiliaria.

Se ahorrará:

a/ los beneficios del promotor (puede oscilar entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución Material de la casa más el valor del suelo) porque usted pagará las obras.

b/ los beneficios de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa).

Esto significa que, si nos construimos una vivienda de 150 metros cuadrados con un PEM (presupuesto de ejecución material) orientativo de unos 112.500 euros (750 Euros/m2), la misma casa en el mercado partirá con un precio mínimo de 160.700 euros (esto representa un ahorro mínimo de 48.200 euros).

2.-Las cuentas son transparentes, concretas y claras desde el principio. Con la incorporación desde el principio del arquitecto en la toma de decisiones, el cliente es capaz de identificar y cuantificar no únicamente cuanto y en que momento le cuesta cada capítulo en la construcción de la vivienda propia sino que será consciente de los tiempos, las contingencias y la evolución del proyecto.

Desde el inicio, el arquitecto es capaz de valorar y ofrecer su criterio profesional en relación a lo que cuesta el solar en relación al mercado, la interpretación de las ordenanzas municipales, el cliente conocerá las fases y los costes del proyecto (licencias municipales, estudio geotécnico, honorarios profesionales, presupuesto del constructor, tiempos de ejecución…)
3.-Con la incorporación de un buen arquitecto usted puede acceder a un grado de personalización o de intervención en el proyecto impensable con una promotora. Esto significa que usted determina y ajusta la casa propia a las necesidades personales o familiares reales:

-          Mayor superficie de ventanas, dormitorios más espaciosos, la elección de un espacio bajo cubierta o un sótano, la identificación y distribución idónea de las partes de la vivienda como el cuarto de juegos para los niños, relación directa entre la cocina y el salón, la decisión de acometer el proyecto por partes, dejar el espacio bajo cubierta para una fase posterior de proyecto, especiales demandas de instalación eléctrica, reutilización de aguas pluviales…

Nosotros entendemos que la posibilidad real de construirse una casa a medida, como un traje, es algo de una intensidad elevadísima. Acostumbrados a ver publicadas viviendas en revistas de decoración que no han representado un desembolso mayor al habitual (sino al contrario en muchas ocasiones) sabemos que la buena arquitectura no es algo exclusivo y prohibitivo.

4.-Entre el arquitecto, el aparejador y el cliente se calibran, personalizan y ajustan los precios de los acabados, y establecer un orden de calidades específico que se ajusten a las necesidades reales del proyecto.

Por ejemplo, se podrá escoger un rango medio de calidades para los acabados de paredes exteriores (cerramiento) e interiores (tabiquería) y una gama alta para el pavimento exterior (parquet de calidad).

 Angulo Arquitectos

Urbanismo en red, el programa surgido del convenio de colaboración suscrito por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, la federación Española de municipios y provincias y red.es convertirá el planteamiento urbanístico en información digital y garantizará su acceso a través de Internet a los ciudadanos y profesionales.
En la actualidad, conseguir información urbanística implica un proceso largo en el que el ciudadano accede a un dossier con toda la información urbanística que es difícil de interpretar sin conocimientos urbanísticos. El programa urbanismo en red permitirá a la ciudadanía acceder a través de Internet a toda la información urbanística de los municipios adscritos al programa de manera fácil intuitiva e inmediata, así como consultar información sobre parcelas y calificación del suelo.
Urbanismo en red contempla una inversión de 57 millones de euros para cuatro años de ejecución. Se han desarrollado 15 proyectos piloto y la admisión de solicitudes para las entidades locales que quieran adscribirse al programa está abierta hasta el 3 de marzo.
Podéis obtener más información sobre el programa en la web http://www.urbanismoenred.es y ver uno de los proyectos piloto en la web del ayuntamiento de la Coruña

A partir de ahora los anunciantes de MiParcela.com podrán contratar directamente desde su menú personal los anuncios destacados y la publicación de anuncios en galería.

El proceso de publicación de anuncios de pago que teníamos hasta ahora era un poco engorroso  tanto para los anunciantes como para nosotros y restaba autonomía a los anunciantes en un aspecto importante de la gestión de sus anuncios en MiParcela.com.

Ahora, con la nueva pasarela de pago, los anunciantes podrán gestionar  libremente no sólo la publicación y gestión de sus anuncios gratuitos, sino también  la compra de sus destacados y anuncios en galería en cualquier momento desde su menú personal sin tener que contactar previamente con MiParcela.com.

La pasarela de pago que hemos implementado permite el pago mediante tarjeta de crédito o transferencia e incluye un protocolo de seguridad y confidencialidad para todas las transacciones. Para mayor seguridad nuestra pasarela incluye además el sistema de seguridad CIP (código de identificación personal) que permite la autenticación de los usuarios que tengan contratado este servicio con la entidad emisora de su tarjeta.

Si tiene intención de comprar o vender una parcela, antes compare la superficie de la misma indicada en Escritura con la reflejada en Catastro, Registro o con cualquier otro documento legítimo que trascienda en la futura compraventa. Como usted son muchos los que ahora se están preguntando ¿cuál es la correcta?. Sólo una medición topográfica actualizada le resolverá tal duda.

¿Por qué pagar más si no lo mide?

El coste de una medición topográfica visada por el Colegio Oficial de Topógrafos representa un mínimo porcentaje de lo que pierde por desconocer la superficie real de la parcela que compra o vende.

¿Cuándo nos enteramos de lo que mide realmente?

La mayoría de la gente contrata los servicios de un topógrafo después de haber efectuado la compra. Es tras haber escriturado cuando se dan cuenta de que algo no cuadra. Descubren su agravio cuando por ejemplo deciden vallar su finca o contratar un proyecto de edificación. Una vez metidos en la vorágine del proyecto por el que se ha decido a comprar la finca con los ojos cerrados, salta la liebre.

¿Por qué nos enteramos después de comprar?

Porque confiamos en que la superficie que se refleja en Escrituras, Catastro o Registro sea correcta.

Desconfíe de la superficie de Escrituras:

- heredan el dato de escrituras antiguas de las que no sabemos ni quien, ni cuándo, ni cómo midió esa finca.

- antiguamente se maquillaba el dato con menor superficie para pagar menos impuestos a la hacienda pública.

Desconfíe de la superficie de Registro:

- generalmente hereda el dato de superficie de la escritura, por lo que tenemos la misma incertidumbre que en el caso anterior.

Desconfíe de la superficie de Catastro:

- a su favor podemos decir que además de la información numérica de superficie también aporta información gráfica o planos.

- el problema radica en que esta cartografía se actualiza a partir de la digitalización de fotos aéreas (método rápido aunque poco preciso). Actualmente este procedimiento está generando muchas reclamaciones de propietarios que comprueban como sus lindes han variado inexplicablemente y por tanto también su superficie.

Confíe en la medición visada de topógrafos colegiados:

- porque se dedican profesionalmente a solucionar estos problemas.

- porque miden sobre el terreno con usted y sus colindantes presentes por si hubiera puntualizaciones a tratar.

- porque la precisión de una medición en campo supera los graves errores que se cometen digitalizando fotos aéreas.

- porque solo una certificación de superficie visada por el Colegio Oficial de Topógrafos será garantía de los metros que finalmente compra o vende.

Desde hace 30 años y especialmente en los últimos 10, las casas de madera se van popularizando en toda la geografía española. Hubo quien pronosticó que en España nadie compraría una casa de madera, pero también se dijo que nadie compraría por correo o que los móviles serían para una minoría. Esas casas que nadie compraría ya son más de 30.000 y aumentan de manera exponencial.

Sin embargo, este tipo de construcción continúa generando reticencias, muchas de ellas basadas más en prejuicios y mitos, que en realidades.

Arde con una cerilla

Esta es una de las afirmaciones más comunes sobre las casas de madera. Para explicar por qué es un mito utilizaremos una prueba empírica: Todos sabemos que con una cerilla se enciende en un segundo una hoja de papel, pero todos sabemos también que una guía telefónica puesta por el lomo no se enciende con una cerilla ni con un mechero.

El riesgo de incendio de una vivienda viene dado por los electrodomésticos, las cortinas, los muebles, o un accidente de gas. Este riesgo es el mismo para todas las viviendas independientemente de su estructura.

Si desafortunadamente se produjese, los bomberos expertos tendrían la misma confianza en una casa de madera que en con una de hormigón o acero. Es decir, en una casa de madera se puede saber cuánto puede resistir la estructura porque se ve cuanto se ha quemado la madera y en las otras sólo se puede suponer en base al tiempo y el grado del incendio. En la metálica puede ser cuestión de minutos antes de que se colapse.

En España, de un estudio realizado a 7.710 viviendas con estructuras de madera construidas en los últimos 25 años, se encontraron 6 casos de incendio, todos ellos debidos a la mala instalación de la chimenea a cargo de personal no debidamente cualificado. En ninguno de estos casos se produjeron víctimas ni daños que supusieran un peligro para la estructura. Esta es la realidad.

En cualquier caso, partimos del principio de que todas las viviendas, sea cual sea el material con el que están construidas, cumplen la normativa vigente en cuanto a su resistencia al fuego.

Y si viene una termita…

En teoría este riesgo existe, como existe la aluminosis, el óxido de hierro, la mezcla pobre de cemento y arena, las estructuras subdimensionadas…Todo es posible. A diario vemos inmensas estructuras de madera en hipermercados, postes de teléfono, traviesas de ferrocarril, fachadas de madera y nuca vemos una termita. Sin embargo, a diario vemos clavos y hierro oxidados o fachadas con humedades y a nadie se le ocurre pensar que eso se podría evitar.

Son muy calurosas

Una de las grandes ventajas de las casas de madera es su alto nivel de aislamiento térmico y acústico. En muchas películas vemos que en los lugares fríos, las personas viven en casas de madera por eso relacionamos este tipo de viviendas con el calor. Es cierto que en climas de bajas temperaturas las casas son cálidas, pero también es cierto que en las zonas más calurosas de Norteamérica también se habita en casas de madera. Ello se debe a que, al igual que en un horno o en un frigorífico, depende del calor o el frío que se genere dentro para que la casa mantenga esa temperatura, casi, independientemente de las condiciones externas.

Atentan contra el medio ambiente

Otra de las razones que se esgrimen para no construir con madera es que se talan muchos árboles y eso atenta contra los bosques y por consiguiente contra la calidad del aire. Pero la realidad es que no hay sistema constructivo más respetuoso con el medio ambiente que la construcción con madera.

Todas las empresas serias que en España se dedican a la construcción en madera utilizan en sus obras madera certificada medioambientalmente, eso significa que se han replantado árboles donde se han cortado y se respeta la sostenibilidad de los bosques. Adicionalmente, la construcción en madera requiere menos energía para la fabricación y el proceso constructivo que el hormigón o el hierro. Prácticamente no utiliza agua en su proceso, como es el caso del hormigón. Su alto nivel de aislamiento permite ahorrar hasta un 50% en calefacción y aire acondicionado, energía que no se consume y la consiguiente reducción de emisiones de CO₂ a la atmosfera. Otra realidad.

No pretendemos que este artículo elimine para siempre todos los recelos y dudas que se tienen sobre las casas de madera. Es bueno tener dudas, preguntar, investigar, comparar entre unos sistemas y otros, entre unos materiales y otros.

Una de las grandes ventajas de las casas de madera en España, es que al tener las empresas que abrirse camino en un mercado tan competitivo y “cuestas arriba” son más eficientes y exigentes consigo mismas.

Durante algunos años será necesario que el mercado depure aquellas empresas que dan una mala imagen a las casas de madera y así se impondrá la realidad: vivir en una casa de madera es una buena decisión.

Realidad, escrituras, registro y catastro no coinciden.¿Qué debo hacer?

En estos casos se debe recurrir al asesoramiento profesional de un ingeniero técnico topógrafo.

En www.topografos-topomotive.com primera red nacional de topógrafos colegiados, han publicado un útil resumen de los pasos a seguir que os transcribimos a continuación:

Paso A: Obtención de información catastral. Usted mismo puede conseguir su información catastral en la Oficina Virtual del Catastro

Paso B: Casos posibles

La superficie asignada por catastro no coincide con la reflejada en las escrituras o el Registro de la propiedad

La superficie asignada por catastro no encaja con la superficie que usted estima que existe en la realidad

Paso C: Asesoramiento por parte de ingeniero técnico topógrafo

1. Si la propiedad está perfectamente delimitada por linderos antiguos, el trámite se reduce saltando al paso 4

2. Si la propiedad no tiene sus linderos bien definidos, procederemos al amojonamiento de la parcela

Por el propietario si conoce los limites

Por el topógrafo según la información que posea

3. Citación a colindantes para deslinde

Si hay acuerdo se firma el acta de deslinde contradictorio

Si hay no hay acuerdo redactaremos las desavenencias en dicho acta de deslinde contradictorio

4. Edición y visado del trabajo por el Colegio Oficial de Topografía

5. Inicio del expediente de subsanación de discrepancias.

6. La gerencia territorial dará a los colindantes un plazo de 15 días para alegaciones si no hay conformidad por su parte.

¡Año Nuevo, Vida Nueva! Nuestra filosofía es mejorar cada día. Introducimos cambios constantemente para ofrecer a nuestros usuarios un servicio de mayor calidad.

Nuestra web se ha renovado. Ahora es mucho más visual y cuenta con una más amplia interconexión.

Por un lado, en la página de inicio las fotografías de galería aparecen más resaltadas que nunca, mucho más grandes y con elementos añadidos para que cobren más importancia. A la hora de escoger entre una parcela u otra, la apariencia tiene mucho que ver. Como desde MiParcela.com somos conscientes de ello, creemos que las fotografías se merecen un trato especial. Es por eso que pasan a ser uno de los elementos más importantes de la imagen de nuestra web.

Otro de los cambios introducidos para mejorar la calidad del servicio es el acceso a las distintas webs internacionales de MiParcela desde la página de inicio. Simplemente con hacer click en la bandera de Portugal o de Marruecos se puede visitar www.meuterreno.com.pt o www.monterrain.ma y volver a MiParcela.com cuando se desee.

Les invitamos a que entren en la web para que puedan disfrutar de estas mejoras. Esta nueva imagen es por y para nuestros usuarios, así que esperamos que les agrade.

El nuevo portal permitirá a los vendedores anunciar sus casas y a los compradores,  encontrar la que mejor se adapte a sus necesidades.

La experiencia con MiParcela.com nos ha ayudado a apostar por un nuevo sitio web que nace con el mismo objetivo pero ampliado también a la búsqueda de casas en venta. MiParcela.com es un servicio on line en el que se pueden dar a conocer y encontrar todo tipo de parcelas no edificadas de forma gratuita. Tras la insistencia de muchos usuarios por poder anunciar o comprar terrenos ya construidos en España, se pensó en crear un nuevo portal, CasasConJardin.com.

Este nuevo lugar de encuentro entre compradores y vendedores mantiene la esencia de MiParcela.com en cuánto a su funcionamiento y a la forma de presentar los contenidos. Visualmente, la página web es similar a MiParcela.com, ya que con ello queremos dar a entender la complementariedad entre ambos portales. De esta manera, con los ingredientes de los dos sitios presentamos a nuestros usuarios toda la oferta rural existente en el mercado español. El procedimiento para anunciar una casa será el mismo que se sigue en MiParcela.com. De todas maneras, en CasaasConJardin.com se han introducido cambios destinados a mejorar la calidad de los anuncios y a detallar al máximo la búsqueda. Todo ello, como siempre, de forma totalmente gratuita. Así que no lo dude más, regístrese en www.casasconjardin.com y empiece a disfrutar de las ventajas que le ofrecemos. Podrá introducir sus anuncios de forma sencilla o, si lo prefiere, podrá encontrar la casa que desee entre un listado constantemente actualizado.

La gran inmobiliaria española cotizada en bolsa presentó la semana pasada el concurso de acreedores, convirtiéndose en la primera víctima del sector

Martinsa ganó peso internacional gracias a la compra de la inmobiliaria gallega Fadesa en marzo de 2007. Esta operación permitió a la compañía de Fernando Martín cotizar en bolsa y, a su vez, sumergirse en una deuda que, a día de hoy, alcanza ya los 5.100 millones de euros.

El endeudamiento, unido al empeoramiento del mercado inmobiliario, ha llevado a una de las empresas más importantes del sector a verse obligada a solicitar el concurso de acreedores. Martinsa-Fadesa espera que la crisis del sector español no se alargue más de dos o tres años para no tener que optar por la liquidación.

Casas inacabadas y 234 despidos

Martinsa-Fadesa cuenta actualmente con 12.578 contratos de preventas, por los que particulares han aportado dinero como adelanto de la escritura definitiva de la casa. Ante los temores de sus clientes, la inmobiliaria ha insistido en que acabará las viviendas, aunque serán los administradores concursales los que decidan si será o no posible. Otra de las consecuencias de la suspensión de pagos es el despido de 234 trabajadores que suponen una cuarta parte de la plantilla de 880 empleados con los que cuenta actualmente. Martinsa-Fadesa admite que las obras seguirán pero hasta que la administración no resuelva cómo pagar a los proveedores, deberán permanecer paralizadas.

El G-14 se contamina

El Grupo 14 está formado por trece de las principales compañías constructoras españolas. Empresas como Colonial, Chamartín Inmobiliaria, Hercesa, Metrovacesa, Nozar, Parquesol Inmobiliaria, Grupo Rayet, Realia, Renta Corporación, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso y la popular Martinsa-Fadesa, son las responsables de generar riqueza y estabilidad al conjunto de la economía española. El presidente de Martinsa-Fadesa, Fernando Martín, también lo era del G-14. El pasado lunes 21 de julio  Martín presentó su dimisión al frente del grupo, la cual fue aceptada por los trece integrantes. El actual secretario general, Pedro Pérez, será el encargado de substituir a Martín.

Desde hace dos semanas solo se habla de los 5.100 millones de euros que debe Martinsa-Fadesa, pero lo cierto es que hay otras inmobiliarias con un endeudamiento mucho mayor que pasan desapercibidas. Inmobiliarias pertenecientes al Grupo 14, como Colonial y Metrovacesa, superan la cifra de Martinsa-Fadesa con 8.973 y 7.080 millones de euros, respectivamente, al cierre del primer trimestre. Estos datos demuestran que la inmobiliaria presidida por Fernando Martín solo ha sido la primera en caer a causa de la crisis del sector. El estallido de la burbuja inmobiliaria, el estancamiento de las ventas y las primeras caídas de los precios hacen cada vez más insostenible la supervivencia de las inmobiliarias que, de seguir el ritmo actual y sin mejoras en los tres próximos años, se verían obligadas a desaparecer.

Cataluña y Castilla la Mancha, las mejores comunidades para invertir en nueva promoción

Actualmente, el mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento pero sí es cierto que evoluciona de forma distinta en las diferentes comunidades autónomas. En vivienda libre, Cataluña es el mejor lugar para nuevas promociones, mientras que para vivienda protegida Castilla la Mancha y Madrid resultan las más rentables.

Para llegar a estas conclusiones, el promotor debe analizar antes una serie de variables que le ayudara a tomar decisiones acertadas. A priori cualquier ubicación parece buena ya que en general se puede encontrar demanda futura. El error está cuando se prevé un precio de venta superior o inferior al posible. Es por ello que el 43% de las promociones residenciales del país están en pérdidas.

Dyrecto Consultores, por ejemplo, desarrolla unos modelos de estimación de precio máximo de suelo basado en analizar el importe de venta estimado en el futuro pero descontándole todos los gastos necesarios, como lo son la construcción, la explotación, la financiación y la comercialización. Es por ello que esta empresa consultora ha desarrollado un índice de rentabilidad basado en el precio de venta al público y su coste de construcción, distinguiendo entre vivienda libre y vivienda de protección oficial.

Precio alto de vivienda pero bajo coste de construcción

Cataluña es actualmente la mejor comunidad para invertir en vivienda libre, a pesar del mal momento en el que se encuentra este tipo de construcción. Para que una zona sea rentable, la diferencia entre el precio de venta y el gasto en construcción ha de ser la máxima posible. En el caso catalán, el importe de la vivienda es muy alto pero el bajo coste de la construcción hace posible que sea la comunidad que mejor aguanta la repercusión del suelo. En el otro extremo, se encuentra Castilla y León como la peor zona para iniciar una promoción de viviendas, ya que a pesar de que su precio de venta sea notablemente inferior al catalán, los costes de construcción son superiores.

La vivienda protegida, mejor situada

El fomento de las promociones residenciales de protección oficial por parte de las distintas administraciones públicas, unido al retroceso del mercado de vivienda libre, hace que lo protegido esté mejor situado. Solo basta con fijarse en los ajustados índices de rentabilidad que van desde el 1’9 de Castilla la Mancha, como la comunidad mejor posicionada, hasta el 1’2 de Canarias, como la menos rentable.

En ambos casos, a pesar de tener en cuenta estas variables, también se debe estudiar la demanda potencial para conocer las verdaderas necesidades y el precio que está dispuesto a pagar el comprador. Conceptos como la financiación y la comercialización han pasado a ser tareas imprescindibles de un buen promotor, ya que aunque a simple vista puedan parecer más secundarias, actualmente en la mayoría de casos llegan a ser determinantes.