Desear cambiar de vivienda es fácil, lo difícil es saber cuáles son los pasos que hay que dar para hacerlo de forma correcta.

Antes de nada…

Dirigirse a la Delegación Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados por haber comprado el terreno (6 – 7% del valor del terreno)

Escriturar el terreno ante un Notario (510 €) y registrarlo en el Registro de Propiedad (106 €)

Papeleo indispensable

Dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:

Copia de las Normativas de Edificación. En él se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.

El Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno.

Con los anteriores documentos en mano, solicitar el Estudio Topográfico (300/450 €)

El arquitecto necesitara un Estudio Geotécnico (550/900 €) para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda.

Otro documento, obligatorio des de 1997, es el Estudio de Básico de Seguridad y Salud (420 €). En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.

El Seguro de Garantía Decenal (6000 €) es importantísimo, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).

Imaginando la futura casa

En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigirá la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizará el Proyecto Básico que engloba los planos de la situación de la casa y de la futura estructura y la definición de las plantas que tendrá y de sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios.

Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (150 €). Normalmente pasan unas tres semanas hasta recibir los documentos.

Dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deberá parar la Licencia Municipal de Obras (4% del total del Proyecto de Ejecución).

Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).

Materializar un sueño

Ya está todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor, teniendo en cuenta que éste cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda.

Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dónde está ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha máxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y así poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estén realizando para ver cómo trabajan.

El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, dirección CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra (108.000 € sobre una casa de 170m2). Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a través de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo más habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento.

Des del momento en que se inicia la construcción de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinería, etc.

¡Bienvenido a su hogar!

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación (175 €, variable según m2, paso de vehículos, zona, etc.). Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.

Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva (660 €). Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5 – 1% del valor escriturado) y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (260 €). ¡Y a disfrutar de su nueva casa!

En este informe realizado por Dyrecto Consultores analiza la venta de suelo público realizada mediante subasta por la Administración española tanto a nivel Estatal, Autonómica y Local, con destino a los promotores inmobiliarios.

Durante el año 2007 ha facilitado a los promotores inmobiliarios 554 suelos en venta de este tipo, con valores superiores al millón de euros, un 8% menos que en el 2006, esta disminución la encontramos en que se ha empezado a notar la influencia de Ley del Suelo, que además de reducir el número de suelos en venta en un 8%, está forzando a que sea el concurso la forma de adjudicación más lógica por parte de la Administración, afirman desde la consultora.

Madrid es la comunidad autónoma que más ha notificado durante el año 2007 la utilización del suelo cedido por la Administración Pública en venta con un total de 125 adjudicaciones. La siguen las comunidades de Valencia y Cataluña con 107 y 78 adjudicaciones respectivamente. Así lo demuestra un último estudio sobre la materia que ha elaborado la consultora Dyrecto, especializada en el sector inmobiliario.

Por Comunidades Autónomas, se ha vendido más suelo de titularidad pública en: Madrid, Valencia, Cataluña, Andalucía, Castilla La Mancha y Castilla León. Por otro lado la Comunidades Autónomas con menos ventas son: Cantabria, Navarra, Extremadura y La Rioja.

Las agencias inmobiliarias pequeñas y medianas son las que sufren más crudamente la crisis del sector. Las ventas de segunda mano han caído entre un 60 y un 70% desde 2007, según datos de los propios agentes de intermediación. Y de acuerdo con las cifras del consejo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), de las 100.000 oficinas de intermediación que existían a principios de 2007, sólo queda un 40%, unas 40.000, lo que significa unas 250.000 personas en paro, según estimaciones realizadas en el sector.

Los expertos ofrecen estrategias para afrontar la situación que registra en este momento el sector:

1. De vendedor a asesor inmobiliario. Ser más profesionales para atraer a compradores y vendedores. Como se dice en el sector, hace meses que acabó la época de despachar pisos; ahora hay que venderlos.

2. Utilizar más la bolsa común inmobiliaria (Multiple Listing Service). Es una bolsa común inmobiliaria en internet en la que actualmente sólo ponen pisos a la venta las grandes agencias que operan en España.

3. Servicio 24 horas: comercial de guardia (Open House). Pone la venta un piso se segunda mano en internet para poder ser visitado en cualquier momento. Los inmuebles anunciados bajo esta modalidad no precisan que se concierte cita previa para visitarlos, puesto que tienen un comercial de guardia para atenderlo. El vendedor estará dispuesto a recibir al visitante y a enseñar la vivienda hasta las diez de la noche, incluso en días festivos o, fines de semana.

4. Entrar en la comercialización de obra nueva. El gran parón de ventas de la obra nueva (más del 50%) hace que las promotoras necesiten de la habilidad de la agencia para vender los pisos.

5. Ofrecer administración de fincas. Se generan unos ingresos constantes con la idea de que los gastos fijos de la agencia puedan sufragarse en gran parte. Los especialistas dicen que genera clientes.

6. Comercializar también locales, oficinas, naves industriales o terrenos. Es vital alcanzar a más sectores, puesto que la vivienda de segunda mano es difícil de vender.

7. Incorporar la intermediación financiera. Si la agencia consigue que el comprador contacte con la entidad financiera que más se adapte a sus necesidades, tendremos una gran parte de la operación solucionada.

8. Fidelizar a los clientes.

Vía Abc

Un estudio elaborado por King Sturge analiza los valores del mercado europeo que se prevén para el presente ejercicio, como la repercusión de la crisis subprime, el reajuste de los precios o las principales plazas de inversión. Estas son sus conclusiones:

Principales plazas de inversión en Europa
Londres, París, Munich y Madrid seguirán siendo las más atractivas para los inversores. Son los mercados más notables por el momento y ofrecerán una demanda constante a lo largo del ciclo empresarial.

Mercados más ajustados
A pesar de algunas incertidumbres en los mercados financieros, Europa Continental cuenta con bases firmes a largo plazo: una perspectiva macroeconómica sólida, economías saneadas y una mejora de la demanda.

Oportunidad en la CEE
Los mercados inmobiliarios de la CEE (Europa Central y del Este) representan una oportunidad real de invertir en activos con buenas rentabilidades. Algunos mercados, como Varsovia y Estambul, están experimentando una importante subida en las rentas anuales.

Cautela entre los inversores
Se dará una mayor importancia a las estrategias de inversión sofisticadas, con una mayor diversificación de los mercados, basándose en los estudios de mercado de consultoras inmobiliarias.

Economía
La crisis del mercado crediticio “sub-prime” (hipotecas de alto riesgo) en EEUU ha tenido una fuerte repercusión en Europa y, en el caso del Reino Unido, se aprecia un enfriamiento en los mercados residencial y de retail. Es probable que el viejo continente no se libre de sufrir una desaceleración en 2008.

Gracias a una política crediticia más responsable, Europa Continental prevé que en 2008 se supere la crisis financiera de 2007. Las economías europeas parecen estar en buena forma y se estima que la desaceleración no será demasiado drástica.

Se prevé que las economías de Europa Central y del Este, así como las economías emergentes europeas, mantendrán el crecimiento positivo en 2008, impulsado por un consumo interno fuerte, si bien existen algunas preocupaciones en torno a la financiación por parte de los bancos.

Inversión
Las perspectivas para la inversión inmobiliaria en 2008 siguen siendo optimistas, gracias a la existencia de una importante demanda de activos, impulsada por el crecimiento económico positivo, las bases sólidas de la demanda y la oferta continua en el mercado de alquiler.

La aversión al riesgo puede dar lugar a que exista un mayor interés hacia el stock de calidad en zonas prime en aquellos mercados donde se prevé una subida de las rentas.

Los inversores y los compradores institucionales esperan que se produzca una corrección en el mercado durante los seis primeros meses de 2008, en los que se abaratará temporalmente el precio de los inmuebles.

En los últimos meses, hemos apreciado un fuerte incremento de capitales que tiene como objetivo invertir en los mercados europeos. Esta tendencia continuará dando a este tipo de inversor un mayor papel en el mercado.

Si bien, no es probable que los inmuebles generen las sustanciosas rentabilidades de los últimos años. Una buena gestión de los activos, acompañada de un aumento de la demanda, podría contrarrestar la disminución a corto plazo del valor del capital y proporcionar una buena base para el rendimiento en el futuro.

Un gran número de inversores está considerando alternativas en la inversión como hoteles, proyectos de infraestructuras o aparcamientos, previendo mejores rentabilidades o una manera de reducir el riesgo en un entorno financiero como el actual.

Precios
El reajuste de los precios en el mercado inmobiliario europeo provocará una subida de las primas de riesgo en el sector retail, por lo que en los próximos meses se apreciará una disminución de las rentabilidades en la inversión.

No obstante, se espera también una compresión de las rentabilidades en los mercados secundarios y/o emergentes, como Turquía, Rusia y Ucrania. Además, los inversores alternativos podrían experimentar también una disminución de las rentabilidades.

En 2008, el nivel más elevado de actividad en inversión inmobiliaria se apreciará en Francia y Alemania. También tendrán una actividad significativa los mercados nuevos y emergentes europeos, siendo los mejores ejemplos Polonia, Eslovaquia, Bulgaria y Turquía.

Vía Urbanotícias.com

Según datos del Banco de España, este año la cifra de inversiones de españoles en inmuebles foráneos superará con creces la registrada el año pasado, de 2.354 millones de euros.

Des del año 2003, las inversiones españolas en inmuebles situados en otros países han crecido progresivamente, pasando de 388 millones de euros en 2003 a 2.354 millones en 2006. En cambio, hay una evolución contraria en las inversiones extranjeras en inmuebles en España, ya que de los 6.650 millones de euros en 2004 se ha pasado a 4.776 millones en 2006.

Inversión en los países de Europa del Este

La situación actual no invita a realizar grandes inversiones en España y países como Rumania y Polonia son el destino preferido por la inversión española.

Rumanía, por ejemplo, es uno de los países que desde su adhesión a la Unión europea (en enero de 2007), su PIB ha crecido un 7,4% debido al fuerte tirón de la inversión y del consumo interno. Además, el impulso de su elección como sede de la Eurocopa de Futbol de 2012 se convierte en necesidad de invertir 70.000 millones de euros en infraestructuras.

En el caso de Polonia, los empresarios españoles han adquirido el 60% de los terrenos vendidos el último año en este país, y la previsión es que se alcance el 80% de la financiación del suelo polaco.

Importante cuestión para aquellos recién llegados al mercado es conocer las diferentes posibilidades de financiación que ofrecen los bancos para este tipo de operaciones. En general, las entidades bancarias ofertan una financiación que permite la compra de un solar, ampliable posteriormente con un préstamo para la construcción y venta de viviendas.

El tanto por ciento que bancos y cajas financian puede alcanzar el 100% de la inversión, aunque generalmente se sitúa entre el 70% y el 80%. Suelen asimismo tener una financiación hasta 30 años. Durante los primeros tres años se satisfacen solamente intereses, tras lo cual se amortizará el capital, si previamente no se ha pactado una ampliación de la financiación para la fase de construcción. El solar puede ser utilizado como garantía de la operación.

El hecho de que el solar quede afectado como garantía del pago es precisamente lo que hace posible que los tipos de interés aplicados sean más baratos que otras modalidades de préstamos con menor garantía. La importancia del volumen financiado también hace que el plazo que concede la entidad financiera para su devolución sea mayor.

Gastos de formalización de compra-venta

En todo este proceso, es necesario tener en cuenta toda una serie de gastos derivados de la compra-venta y que graban todo el proceso. A la hora de hacer los números y calcular la rentabilidad de la compra son indispensables, sobretodo porque son altos. Pasamos a detallarlos.

• Gastos de compra-venta
  • Gastos de notario y gestoría.
  • Registro de la propiedad.
• Gastos de hipoteca
  • Bancarios:
    Al inicio del préstamo existe una única comisión que engloba todos los gastos inherentes a su concesión y que se denomina “comisión de apertura”. Se trata de un porcentaje sobre el importe del préstamo, que debe pagarse de una sola vez en el momento en que se produce el abono del mismo en la cuenta. La comisión de cancelación anticipada es un porcentaje sobre el capital que se amortiza anticipadamente. Sólo se pagará en el momento en que se realice dicha amortización anticipada, total o parcial. (En los préstamos a interés variable legalmente no podrá ser superior al 1% ).
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en los casos en que estén sometidos al IVA es el 0,5% con carácter general, el 0,1% en las Comunidades Autónomas con régimen foral.Cada entidad debe comunicar estos porcentajes debidamente al Banco de España.
    Todos los demás gastos son ajenos al banco.
  • Tasación: La tasación la realiza una empresa independiente y sirve para determinar cuál es el valor actual en el mercado de la vivienda. El importe del préstamo no suele exceder del 80% de dicho valor en caso de vivienda habitual y del 70% en los otros casos. Su coste supone orientativamente entre 120,20 y 210,35 EUR. Este gasto se devengará aunque el préstamo no llegue a formalizarse.
  • Formalización: Al igual que el contrato de Compra-Venta, el préstamo hipotecario debe formalizarse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ambas escrituras suelen realizarse en el mismo acto. La escritura e inscripción de la hipoteca, como en el caso de la Compra - Venta, también tiene unos gastos.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Se calcula, no sobre el importe del préstamo, sino sobre el importe que constituya la Responsabilidad Hipotecaria frente a terceros (importe calculado sumando al principal del préstamo un porcentaje del mismo en concepto de intereses, costes y gastos). El importe de la Responsabilidad Hipotecaria suele oscilar entre el 170% y el 300% del importe del préstamo, dependiendo de cada entidad.

Se avecina una crisis, eso indica la información sobre el mercado que nos llega hasta de la ONU. Datos de agosto del 2006 proporcionados por el Ministerio de Vivienda indican que el descenso del precio medio nacional de la vivienda bajó un 2,8% con respecto a 2005. El precio del suelo es el principal componente del precio de la vivienda. El mercado inmobiliario exige a día de hoy tranquilidad antes de comprar terreno a edificar.

La búsqueda de terrenos en España tiene una serie de procesos que todo aquel que esté pensando en invertir en parcelas urbanas o rústicas debe tener en cuenta, máxime si se quiere construir en ella. Para no ir desprevenido, vamos. En sí no es un proceso complicado; a veces -especialmente cuando hablamos de terreno rural-, la dificultad radica en saber el precio real.

El primer paso es saber cómo buscar la parcela que se quiere comprar. Internet es una excelente herramienta para realizar esa importante selección, y MiParcela.com es un buen ejemplo de buscador enfocado a facilitar el contacto entre comprador y vendedor de terreno. Gran parte de esos vendedores son agencias inmobiliarias que tradicionalmente han trabajado en el mundo físico.

Para estar seguros de que el terreno es el adecuado, es necesario contactar con el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de la localidad para saber la calificación correcta y pedir la célula urbanística. Con ella, y según la orografía correcta de los terrenos, se puede estudiar cómo quedaría la planta de una hipotética construcción.

Otro tipo de cuestiones relevantes es saber si el terreno o urbanización pertenece al Ayuntamiento o una Junta de compensación. Importante también es informarse sobre si hay algún plan parcial previsto… Cualquier tipo de información relativa a la parcela y alrededores es importante. No es baladí dar una vuelta por la zona, ir a algún bar o a la estación del tren y preguntar. Hay que tener en cuenta que el vendedor puede no haber dado toda la información o haberla dado sesgada. Si, a todo esto, el arquitecto al cargo de las obras fuera a echar un vistazo, podríamos saber con seguridad que la compra es ventajosa.

El precio, los precios

La fiabilidad de los precios de terrenos varía en función del número de habitantes de la zona. De Madrid o Barcelona hay información suficiente para determinar el valor del metro cuadrado. En cuanto al espacio rural, la información es más dudosa. Las valoraciones dependen más de un juego de intereses que del precio real de la parcela. Es difícil saber con seguridad a quién consultar. El método más seguro será, siempre, pagar a un API que conozca la zona y la valore, te ofrezca un precio medio.

La hipoteca condiciona los gastos de la operación y aumenta el precio de la compra del terreno. Después de lo dicho, privilegiado es quien no necesita una hipoteca. El índice de referencia en Europa, que utilizan todos los bancos, es el Euribor. Aunque existan otros, no creo que ninguno se capaz de igualar su popularidad si se le busca por Google. Se ha convertido en una soga que, como informaba Terra el mes pasado aprieta especialmente más a madrileños, vascos y catalanes. Las hipotecas subirán una media de 86,05 euros al mes y 1.032 euros al año para aquellos que adquirieron una vivienda o terreno hace un año.

Contrato de compra-venta

El comprador tiene que elegir a un notario con el que se realizará el contrato de compra-venta. Antes de realizar este paso es muy importante visitar el registro de la propiedad y pedir la nota simple y asegurarse que el terreno no tiene cargas. Es un paso que conviene no olvidar. Deja unos regalos que le duelen a la cartera. La red tiene una de esas páginas que te solucionan rápidamente . La consulta del registro cuesta 9,02 euros la finca.

Por último, hay dos impuestos a gestionar: el de Bienes Inmuebles que pagas al años siguiente de la compra y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que asciende al 7%.