La gran inmobiliaria española cotizada en bolsa presentó la semana pasada el concurso de acreedores, convirtiéndose en la primera víctima del sector

Martinsa ganó peso internacional gracias a la compra de la inmobiliaria gallega Fadesa en marzo de 2007. Esta operación permitió a la compañía de Fernando Martín cotizar en bolsa y, a su vez, sumergirse en una deuda que, a día de hoy, alcanza ya los 5.100 millones de euros.

El endeudamiento, unido al empeoramiento del mercado inmobiliario, ha llevado a una de las empresas más importantes del sector a verse obligada a solicitar el concurso de acreedores. Martinsa-Fadesa espera que la crisis del sector español no se alargue más de dos o tres años para no tener que optar por la liquidación.

Casas inacabadas y 234 despidos

Martinsa-Fadesa cuenta actualmente con 12.578 contratos de preventas, por los que particulares han aportado dinero como adelanto de la escritura definitiva de la casa. Ante los temores de sus clientes, la inmobiliaria ha insistido en que acabará las viviendas, aunque serán los administradores concursales los que decidan si será o no posible. Otra de las consecuencias de la suspensión de pagos es el despido de 234 trabajadores que suponen una cuarta parte de la plantilla de 880 empleados con los que cuenta actualmente. Martinsa-Fadesa admite que las obras seguirán pero hasta que la administración no resuelva cómo pagar a los proveedores, deberán permanecer paralizadas.

El G-14 se contamina

El Grupo 14 está formado por trece de las principales compañías constructoras españolas. Empresas como Colonial, Chamartín Inmobiliaria, Hercesa, Metrovacesa, Nozar, Parquesol Inmobiliaria, Grupo Rayet, Realia, Renta Corporación, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso y la popular Martinsa-Fadesa, son las responsables de generar riqueza y estabilidad al conjunto de la economía española. El presidente de Martinsa-Fadesa, Fernando Martín, también lo era del G-14. El pasado lunes 21 de julio  Martín presentó su dimisión al frente del grupo, la cual fue aceptada por los trece integrantes. El actual secretario general, Pedro Pérez, será el encargado de substituir a Martín.

Desde hace dos semanas solo se habla de los 5.100 millones de euros que debe Martinsa-Fadesa, pero lo cierto es que hay otras inmobiliarias con un endeudamiento mucho mayor que pasan desapercibidas. Inmobiliarias pertenecientes al Grupo 14, como Colonial y Metrovacesa, superan la cifra de Martinsa-Fadesa con 8.973 y 7.080 millones de euros, respectivamente, al cierre del primer trimestre. Estos datos demuestran que la inmobiliaria presidida por Fernando Martín solo ha sido la primera en caer a causa de la crisis del sector. El estallido de la burbuja inmobiliaria, el estancamiento de las ventas y las primeras caídas de los precios hacen cada vez más insostenible la supervivencia de las inmobiliarias que, de seguir el ritmo actual y sin mejoras en los tres próximos años, se verían obligadas a desaparecer.

Cataluña y Castilla la Mancha, las mejores comunidades para invertir en nueva promoción

Actualmente, el mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento pero sí es cierto que evoluciona de forma distinta en las diferentes comunidades autónomas. En vivienda libre, Cataluña es el mejor lugar para nuevas promociones, mientras que para vivienda protegida Castilla la Mancha y Madrid resultan las más rentables.

Para llegar a estas conclusiones, el promotor debe analizar antes una serie de variables que le ayudara a tomar decisiones acertadas. A priori cualquier ubicación parece buena ya que en general se puede encontrar demanda futura. El error está cuando se prevé un precio de venta superior o inferior al posible. Es por ello que el 43% de las promociones residenciales del país están en pérdidas.

Dyrecto Consultores, por ejemplo, desarrolla unos modelos de estimación de precio máximo de suelo basado en analizar el importe de venta estimado en el futuro pero descontándole todos los gastos necesarios, como lo son la construcción, la explotación, la financiación y la comercialización. Es por ello que esta empresa consultora ha desarrollado un índice de rentabilidad basado en el precio de venta al público y su coste de construcción, distinguiendo entre vivienda libre y vivienda de protección oficial.

Precio alto de vivienda pero bajo coste de construcción

Cataluña es actualmente la mejor comunidad para invertir en vivienda libre, a pesar del mal momento en el que se encuentra este tipo de construcción. Para que una zona sea rentable, la diferencia entre el precio de venta y el gasto en construcción ha de ser la máxima posible. En el caso catalán, el importe de la vivienda es muy alto pero el bajo coste de la construcción hace posible que sea la comunidad que mejor aguanta la repercusión del suelo. En el otro extremo, se encuentra Castilla y León como la peor zona para iniciar una promoción de viviendas, ya que a pesar de que su precio de venta sea notablemente inferior al catalán, los costes de construcción son superiores.

La vivienda protegida, mejor situada

El fomento de las promociones residenciales de protección oficial por parte de las distintas administraciones públicas, unido al retroceso del mercado de vivienda libre, hace que lo protegido esté mejor situado. Solo basta con fijarse en los ajustados índices de rentabilidad que van desde el 1’9 de Castilla la Mancha, como la comunidad mejor posicionada, hasta el 1’2 de Canarias, como la menos rentable.

En ambos casos, a pesar de tener en cuenta estas variables, también se debe estudiar la demanda potencial para conocer las verdaderas necesidades y el precio que está dispuesto a pagar el comprador. Conceptos como la financiación y la comercialización han pasado a ser tareas imprescindibles de un buen promotor, ya que aunque a simple vista puedan parecer más secundarias, actualmente en la mayoría de casos llegan a ser determinantes.