El reino de Marruecos es una potencia turística llena de atractivos naturales (tanto en la costa, montaña y desierto) y de buenas posibilidades para la inversión. Ante la falta de iniciativa interior, el gobierno marroquí favorece la inversión extranjera en diferentes sectores incluyendo la construcción y el inmobiliario para impulsar la economía a un rápido pero firme paso. Ventajas fiscales para promover el turismo y el comercio con el exterior son los pilares de la revolución económica que Marruecos ha trazado.

Marruecos es un país que goza de una gran estabilidad política y económica. Los indicadores económicos del país demuestran un crecimiento real sostenible que ronda el 4% anual desde 2002, mientras que la inflación se mantiene en un 2,1%. El crecimiento no es un fenómeno aislado, sino que está impulsado por las buenas relaciones comerciales y la integración marroquí en los círculos del comercio internacional.

Con el proceso de reformas llevado a cabo por Su Majestad el Rey Mohammed VI, enormes potencialidades están ahora sacadas a la luz. La promoción de inversiones extranjeras es una de las prioridades de la política de desarrollo económico y social, y constituye un hilo de orientación para la acción del gobierno marroquí. La inversión extranjera en Marruecos está liderada por Francia con 1.056 millones de euros, seguida por España con 67 millones y muy de cerca el Reino Unido con 57 millones de euros.

La construcción y el turismo se han convertido en la referencia de la economía. Más de 500 empresas españolas operan activamente en Marruecos y cerca de una docena de ellas son promotoras de la construcción.

El gobierno marroquí planea construir cien mil viviendas anuales hasta 2012 y los promotores españoles ya han ocupado posiciones privilegiadas. En total se pueden contar casi 20 diferentes proyectos de construcción de viviendas promovidos por compañías españolas. Los precios de la propiedad en Marruecos son la mitad que en España y el coste de vida es muy barato.

Junto a la construcción, el turismo es el sector que mayor confianza imprime en la economía. Marruecos es un destino turístico de enero a diciembre. En 2003 el Ministerio de Turismo promulgó el Plan Azur para mejorar la infraestructura y los resortes turísticos con el objetivo de dar la bienvenida en 2010 a diez millones de turistas.

Otro nuevo reto marroquí es la candidatura para acoger los mundiales de fútbol de 2014. En esta línea, actualmente están construyéndose nuevos estadios de fútbol en Marrakech y otras capitales como sedes deportivas.

En definitiva, Marruecos es posiblemente una de las mejores opciones para invertir en el mercado inmobiliario por ser un mercado cercano con grandes oportunidades y en el que las autoridades apuestan fuertes en un contexto económico internacional favorable.

Ver otros capítulos de “Invertir en el extranjero”:

Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

Capítulo III: Panama

Capítulo IV: Bulgaria

Bulgaria está cumpliendo muchos de los criterios necesarios, a la hora de considerar la viabilidad de una inversión inmobiliaria en el extranjero: una economía en expansión, estabilidad política, demanda doméstica, y la igualdad de trato al inversor extranjero.

A esto se añaden los relativamente bajos precios de las viviendas y terrenos en Bulgaria, que permiten que la inversión en inmobiliaria en este país esté al alcance de todos.

Invertir en un país del Este, muchas veces se contempla con cierto grado de escepticismo, especialmente si las realidades socio-económicas de estas economías emergentes, no siempre han sido reflejadas con total veracidad por los medios de comunicación occidentales. No obstante, para el inversor experimentado, esto aumenta su atractivo, pues las mejores oportunidades de inversión y de mayor rentabilidad surgen de situaciones donde la percepción de la mayoría y la realidad no se ajustan.

Bulgaria, es un país que ha conseguido con éxito, al igual que hizo España en su día, la transición de una dictadura a un sistema democrático, y a una economía de libre mercado. Bulgaria es miembro de la Unión Europea, la estabilidad macroeconómica y el crecimiento sostenido caracterizan su emergente economía.

Su posición geográfica al sur de Europa, climatología y relieve dan lugar a que el turismo sea una de los pilares de su emergente economía. Una industria en expansión e íntimamente ligada a la oferta inmobiliaria en la costa y estaciones de esquí de Bulgaria.

A medida que su economía crece, aumenta el poder adquisitivo de sus ciudadanos, y como resultado aumenta la demanda doméstica de nuevas y mejores viviendas.

Bulgaria disfruta de una climatología continental, marcada por cuatro estaciones claramente diferenciadas. Durante los cálidos períodos estivales, la costa del Mar Negro y sus aproximadamente 200 km de playas de arena dorada y banderas azules, atrae cada vez a más turistas. El Mar Negro se caracteriza por ser menos salobre que el Mediterráneo y sus aguas son más cálidas en verano al tratarse de un mar cerrado.

Los inviernos son fríos y proporcionan abundante nieve, incluso en este inusualmente suave invierno (2006-2007) las estaciones de esquí de Bulgaria han funcionado con relativa normalidad. Esto se debe en gran medida al posicionamiento de Bulgaria en las laderas orientales de la cordillera Balcánica. Por una parte, protegida de las suaves temperaturas de la zona Mediterránea, y por otra directamente expuesta a los vientos gélidos provenientes del norte de Rusia.

Su incuestionable legado cultural, y proximidad a Grecia y Turquía aumentan las ofertas de ocio.

Las mejoras en el nivel de vida de ciertos sectores de la población en Bulgaria, han resultado en el aumento de la demanda interna de nuevas y mejores viviendas. Muchos búlgaros con mayor poder adquisitivo y capacidad de ahorro han empezado a invertir en bienes inmobiliarios. En la mayoría de los casos la compra de segundas viviendas o propiedades es percibida como la inversión más rentable y de menor riesgo.

Los cambios en la estructura socio-económica del país están resultando en movimientos internos de la población. La modernización del campo está reduciendo inevitablemente la demanda de mano de obra en zonas rurales. Las mejores oportunidades de trabajo, mayores salarios y servicios de mejor calidad, en las grandes ciudades, tienen un efecto magnético sobre la población joven. Ciudades como Sofía, Plovdiv y Varna tienen mayor atractivo para los búlgaros que otras partes del país. La mayoría de las nuevas viviendas de las grandes ciudades son compradas “sobre plano” antes de iniciarse la obra y, muchas veces, totalmente vendidas en cuestión de semanas, en la mayoría de los casos a Búlgaros.

Las bajas pensiones que perciben los jubilados búlgaros y las duras condiciones en el campo, obligan a muchos a vender sus propiedades en las zonas rurales, generando una oferta que ha sido rápidamente cubierta por una demanda extranjera. Muchos británicos han comprado modestas propiedades en zonas del interior, atraídos por su bajo precio, lo que ha contribuido al desarrollo del turismo rural. Los precios de propiedades de este tipo rondan los 15.000-30.000 Euros por casa, dependiendo de la zona, siendo algunas de las más populares: Yambol y Veliko Tarnovo.

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Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

Capítulo III: Panamá

El sector de la construcción residencial destruirá alrededor de 750.000 empleos en 2008 y 2009, según el informe Planner-Asprima 2008, elaborado conjuntamente por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y Analistas Financieros Internacionales (AFI).

En concreto, el presidente de Asprima, José Manuel Galindo, señaló que en 2008 el parón de la construcción residencial se llevará por delante alrededor de 310.000 empleos, mientras que en 2009 se destruirán unos 430.000.

Varios expertos ya avisaron, antes que Asprima, del bofetón laboral que podría propinar la crisis del ladrillo en España. El Fondo Monetario Internacional ya advirtió en octubre de 2007 de que España sería el país del euro más afectado por la crisis financiera y que la economía sólo crecería “al 2,7%” en 2008.

Por su parte, BBVA avisó en diciembre de 2007 de que el aterrizaje brusco de la construcción destruiría 250.000 empleos en el bienio 2008-2009. RR de Acuña y Asociados calculó, en enero, que la eliminación de 1,2 millones de puestos de trabajo hasta 2010. Y el antiguo director de la Oficina del Presupuesto del Gobierno en la era Aznar, José Barea, predijo, sólo para 2008, alrededor de 600.000 empleos destruidos.

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Coincidiendo con la celebración del SIMA 08, del 8 al 11 de abril en Madrid, Dyrecto Consultores presentará por primera vez su análisis relativo a la tipología de activos que buscan los inversores inmobiliarios. Datos importantes como activos más demandados, ubicaciones preferidas o fase urbanística en que se encuentran, son algunos de los contenidos de dicho estudio.

Es de destacar el hecho de que mientras la demanda inversora ha disminuido a lo largo de los últimos meses, Dyrecto ha triplicado el número de mandatos de búsqueda alcanzando las 1.400 solicitudes.

Carmen Alicia Martín Ramos, responsable del Servicio al Inversor y autora del estudio, pone de manifiesto el importante estímulo que significa este incremento en los mandatos de búsqueda por parte de empresas y particulares, lo cual “nos anima a poner todos nuestros recursos en la localización de inversores activos para ofrecerles magníficas oportunidades de inversión en las mejores ubicaciones y con los precios más atractivos”.

Algunas de las principales conclusiones del informe son que ha aumentado la preferencia por el suelo finalista, el uso turístico supera al residencial, y por Comunidades Autónomas, Andalucía es la más buscada por la mayoría de inversores, seguida de Cataluña y Valencia.

En el SIMA 08, Dyrecto Consultores ha organizado un nuevo foro para inversores en el que se ha invitado a todos los inversores que han comunicado mandato de búsqueda. Durante esos cuatro días cada inversor contará con el asesoramiento particular de un consultor de Dyrecto que le mostrará de forma privada las mejores ofertas.

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Invertir en bienes inmuebles en Polonia es una opción muy atractiva para los inversores que buscan opciones sencillas, así como propiedades a bajo precio que les remunerarán con interesantes beneficios. No es ningún secreto que Polonia se consolidó, hace tiempo, como uno de los principales mercados exteriores para la inversión de las empresas inmobiliarias españolas.

Asprima, patronal inmobiliaria madrileña, ha firmado un convenio de colaboración con el Gobierno polaco, con el objeto de incentivar y dotar de mayor seguridad jurídica la presencia en Polonia de las firmas inmobiliarias nacionales, en un momento de contracción de la demando interna en el mercado residencial español. El presidente de la patronal dice que ha habido un incremento progresivo de las inversiones en el exterior de las empresas inmobiliarias, ya que en 2007, diecinueve de las 122 inmobiliarias con presencia exterior operan en el mercado polaco. Únicamente Portugal supera a Polonia en presencia de grupos inmobiliarios españoles, con 23 empresas operando en el país.

Polonia es un país que está en el pleno corazón del continente, es un puro cruce de caminos, a un paso de Alemania, y a un paso de países con mercados emergentes como Ucrania, Bielorrusia, etc. Polonia además muestra interés por atraer inmigración, lo cual garantiza que la vivienda será una exigencia de la población de primer orden, y por lo tanto durante algunos años más los precios seguirán estando al alza.

Como es bien sabido, Polonia entró en la Unión Europea en mayo de 2004 junto a otros nueve países, y desde entonces las oportunidades para inversores extranjeros han crecido en gran medida. Los ciudadanos de otros países pueden ahora comprar propiedades en Polonia, lo cual ha revitalizado el mercado inmobiliario.

Aunque la entrada en Unión Europea históricamente ha significado el aumento de los precios de las viviendas, como se ha visto en otros países, los expertos deducen que las viviendas en Polonia aún tienen que subir mucho de precio, por lo que aún se está a tiempo de invertir en el mercado inmobiliario polaco esperando recibir interesantes beneficios.

Algo que ha sido tremendamente beneficioso para Polonia es la estabilidad económica que ha seguido tras la entrada en la Unión Europea. Para acceder a la UE, Polonia tuvo que ajustarse a los rigurosos requisitos económicos exigidos, y en ellos ha permanecido desde entonces. Esto significa que Polonia presenta una ventaja económica muy grande frente a otros países recién llegados a la UE, como por ejemplo Bulgaria. La estabilidad es tal, que se espera que Polonia pueda adherirse a la Zona Euro en 2010. Mientras tanto, la tendencia de la economía polaca es de fortalecimiento continuo, lo cual llama cada vez más a las inversiones extranjeras; la consecuencia directa es el aumento del precio de la vivienda.

En la actualidad, se calcula que hay un déficit de un millón y medio de viviendas, y tres millones de las viviendas existentes precisan de renovaciones y obras. No sorprende, por tanto, que estos números estén atrayendo a inversores de todas partes del planeta.

La oferta residencial en Polonia se concentra en las principales ciudades del país: Varsovia, Cracovia, Poznan, Tricity y Wrocraw, representando el 30% de la oferta total. La ciudad de Varsovia destaca por su alto volumen de construcción, concentrado en los distritos de Mokotów, Bemowo, Bialokea y Wilanów. En éste último, uno de los más exclusivos de la capital, Martinsa Fadesa promueve un conjunto residencial compuesto por 1.785 viviendas en altura, rodeadas de 80.000 metros cuadrados de zonas verdes. Otra buena opción para invertir en el mercado polaco es la ciudad de Katowice.

Katowice cuenta con una ubicación extraordinaria en el sur del país, con buenas conexiones con el norte y con la República Checa, en el sur. De hecho, su ubicación es el mayor atractivo, puesto que se encuentra en el centro de las principales rutas de la región: Cracovia - Katowice - Rybnik - Ostrava. Hay seis capitales europeas en un radio de 600 km en torno a Katowice: Berlín, Praga, Viena, Bratislava, Budapest y Varsovia.

Dos autopistas transeuropeas se cruzan en Katowice: la autopista A4 (Berlín-Breslavia-Katowice-Cracovia-Lviv) y la autopista A1 (Gdansk-Katowice-Zylina). Otra carretera conecta las siguientes localidades: E30: Zgorzelec-Breslavia-Katowice-Cracovia-Medyka.

El Aeropuerto Internacional de Pyrzowice está a solo 30 km de la ciudad y ofrece vuelos directos a Atenas, Dortmund, Dublín, Fráncfort, Liverpool, Londres, Milán, París, Roma, Estocolmo y Varsovia.

Según declaraciones realizadas por Andrzej Aumiller, Ministro de Construcción de Polonia, el país presenta una gran necesidad, la de que se construyan al menos 3 millones de viviendas. Polonia se encuentra atrasada a nivel socioeconómico debido al régimen que se instauró tras la Segunda Guerra mundial y necesitan que los inversores que se encuentran en Europa, contribuyan a su recuperación.

Legislación

Jaime Fuster, socio de Garrigues Polska, explica que el derecho polaco no es muy diferente al español, ya que tenemos prácticamente las mismas fuentes. Sólo hay un 20% que es diferente y en esta parte es donde aparecen los problemas. Las principales dificultades que encuentra el inversor se centran en la titularidad del suelo y en la falta de planes de ordenación territorial.

En Polonia resulta complicado encontrar a los propietarios de los terrenos, porque el inversor extranjero se enfrenta con dificultades en un aspecto tan importante como la titularidad del suelo. El propietario (’wlasnoc’) es la figura que ostenta el derecho más amplio de propiedad, según la legislación polaca. Los propietarios públicos de bienes inmuebles no son privilegiados respecto al resto de los tenedores. Luego tenemos el ‘rara avis’ legal, que es el concepto del usufructo perpetuo (’uzytkowanie wieczyste’) que tiene su origen en el marco comunista. Esta figura sólo puede ser creada en un terreno que haya sido propiedad del Tesoro o de autoridades locales.

Su creación por contrato suele requerir la elección del poseedor a través de oferta pública. Esta situación jurídica crea una situación incómoda al propietario, ya que sus poderes quedan restringidos, si se compara con el usufructo perfecto. En Polonia, en este contexto no se podría gravar la tierra o venderla a otra entidad diferente al usufructuario, que, además, será el propietario de los edificios y otras construcciones originales en este suelo. Desde la creación de este derecho el tenedor está obligado a pagar una cantidad inicial, por un porcentaje de entre el 15% y el 25% del valor del suelo.

Tan sólo el 14% de los terrenos polacos disponen de un plan local de ordenación territorial. Si el promotor está interesado en un suelo que no está sujeto a dicho plan, tendrá que conocer la ordenación y las condiciones de edificabilidad mediante una cédula urbanística. Posteriormente, la empresa necesitará la obtención de la decisión sobre las condiciones medioambientales de la autorización del proyecto y la decisión sobre la licencia de edificación. Fuster señala que el mayor error es llegar a Polonia con dinero, pero sin un equipo local fuerte para afrontar las diferencias.

Para 2015 Polonia quiere construir 2.000 kilómetros de autopistas y necesita de empresas españolas para modernizar sus aeropuertos, construir nuevos estadios y, sobre todo, aprender a explotar su potencial turístico y hotelero. La Eurocopa es su escaparate y espera que sea su punto de inflexión internacional como aquí lo fueron los Juegos Olímpicos de Barcelona y la Expo de Sevilla en 1992.

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Capítulo I: Conseguir oportunidades

Desde su entrada en vigor el pasado 2 de enero, hasta la fecha, han sido ya 73.221 los jóvenes que han presentado la solicitud para conseguir la ayuda de 210 euros mensuales incluida en el Plan de Apoyo a la Emancipación e Impulso del Alquiler. De estas solicitudes presentadas, se han resuelto ya 13.828, de las que 11.650 han sido positivas.

Durante la presentación de los datos, la titular de Vivienda, Carme Chacón ha destacado la gran acogida y demanda que ha tenido la ayuda por parte de los jóvenes en todas las Comunidades Autónomas y ha señalado que se están cumpliendo nuestras previsiones, que estiman que unos 360.000 jóvenes se beneficiarán de esta ayuda directa al alquiler durante el presente año.

Por otro lado, Carme Chacón ha señalado que desde la segunda semana de febrero se han empezado a efectuar ya los primeros pagos a jóvenes beneficiarios y ha adelantado que a mediados de abril estarán cobrando las ayudas aproximadamente un total de 1.400 jóvenes.

La Renta Básica de Emancipación se puso en marcha con el objetivo de ayudar a miles de jóvenes a iniciar una nueva vida por su cuenta y conseguir que España deje de ser el país de la Unión Europea con una edad de emancipación más tardía.

La medida incluye una ayuda directa de 210 euros mensuales a percibir durante un máximo de 4 años, un préstamo de hasta 600 euros para la fianza, y un pago de120 euros para costear un aval. Estas ayudas están dirigidas a facilitar la emancipación de los jóvenes de entre 22 y 30 años que tengan una fuente regular de ingresos que no supere los 22.000 euros brutos anuales, y que sean titulares del contrato de arrendamiento de su vivienda habitual.

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La exclusividad del mercado de viviendas de lujo le hace prácticamente ajeno a la crisis que sufre el sector inmobiliario en España. El estatus del potencial comprador y la tipología de unos inmuebles que suelen ubicarse en zonas exquisitas le convierten en un producto “cotizado que nunca pierde valor”, según la experiencia del Grupo Inmobiliario Viventta.

Daniel Muñoz, director general de la inmobiliaria, asegura que es un nicho de mercado que no entiende de crisis y se comporta de igual manera que antes. Las casas de lujo tienen una demanda muy determinada que no se ve afectada por la situación del resto del sector.

En cuanto a los precios, Muñoz señala que los inmuebles de alta calidad, cuyo coste oscila entre los 2 y los 4 millones de euros, los mantienen sin problemas “porque no suele haber una necesidad imperiosa de vender” y el interés de los clientes está casi asegurado.

No obstante, Gonzalo López-Van Dam, coordinador de dirección de Promotora Inmobiliaria, precisa que la situación es diferente según la zona. En Madrid, “La Moraleja y el barrio Salamanca son zonas muy potentes pero muy limitadas donde apenas ya se puede construir. Cualquier casa a un precio razonable se vende rápidamente”. Por el contrario, en Aravaca todavía hay suelo urbanizable y los clientes tienen más donde elegir. “Hay propietarios pacientes que no modifican el precio de sus casas, mientras que otros lo bajan por necesidad”.

Pese a todo, las agencias inmobiliarias consideran que ahora es un momento óptimo para aprovechar oportunidades y negociar rebajas en los precios, ya que existe un panorama general de incertidumbre.

La vivienda de alto standing se caracteriza por la calidad en los materiales de construcción, un refinado interiorismo y la incorporación de las nuevas tecnologías y la domótica avanzada. Están situadas en zonas muy sofisticadas y bien comunicadas.

El perfil del comprador de vivienda de lujo es el de una persona con alto poder adquisitivo, empresario o con una profesión liberal de prestigio. Según Orozco, estos clientes son “tremendamente exigentes porque entienden bastante de construcción, promoción y vivienda”.

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Los promotores y constructores pretenden que las administraciones públicas tomen medidas para atajar la crisis del sector como subvencionar las hipotecas de los particulares para recuperar así el ritmo de ventas inmobiliarias.

Según José Antonio Pérez, coordinador del informe del IPE, el sector inmobiliario andaluz ha sufrido en el último año una caída de ventas del 50%, lo que unido al fuerte endeudamiento del 75% ha sumido a las empresas en una grave crisis de liquidez que puede agravarse este año si no se toman medidas financieras para ‘aliviar’ el pago de las hipotecas y solucionar los problemas de tesorería y refinanciación de las empresas.

Pérez asegura que la situación del sector es de suspensión de pagos encubierta. A partir de este análisis, la mitad de las viviendas terminadas en 2007 se encuentran sin vender, lo que eleva el stock a unos 100.000 inmuebles.

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Es uno de los países que conforman el paquete de ofertas atractivas e interesantes para los inversores, ofreciendo un gran panorama inmobiliario. La construcción de inmuebles tiene un futuro prometedor. Como dije en la introducción, Panamá es un país que no supera los cuatro millones de habitantes y se están construyendo 100 mega proyectos residenciales (incluyendo 20 rascacielos) con un precio por metro cuadrado que oscila entre los 4 y 8 millones de pesos.

Panamá cuenta con unas características muy importantes, por ejemplo, su situación privilegiada y su famoso canal, una gran fuente de ingresos. Un clima especial donde huracanes o terremotos no suelen hacer acto de presencia, puertos marítimos totalmente equipados y modernizados, comunicaciones aéreas directas con las ciudades más importantes a nivel internacional, etc. Es lógico que el mundo económico se fije en un país cuya economía crece continuamente.

El resultado de las oportunidades que brinda Panamá permite señalar que el 70% de la inversión inmobiliaria se realiza por inversionistas extranjeros residentes y no residentes en nuestro país.

Cerca del 95% de los inversionistas extranjeros tienen nivel de estudio superior. Casi el 60% de ellos manifiestan que su decisión obedeció al interés de costo de oportunidad que aquí se brinda.

La crisis inmobiliaria en Estados Unidos es totalmente diferente a la situación que está viviendo Panamá. En este país no hay crisis ni se vislumbra ninguna, ya que la estructura financiera para realizar esta actividad brinda niveles de riesgo manejable.

El papel de la banca es tan importante en el desarrollo inmobiliario del país, que actualmente destina el 30% de sus activos a préstamos hipotecarios y el 24% de ese total va dirigido a préstamos para la compra de viviendas.

Pedro Detresno, un veterano en el mercado de bienes raíces, indicó que las ventajas arancelarias, las facilidades para inversionistas extranjeros, la posición geográfica, la estabilidad política, la ampliación del Canal de Panamá, son algunos de los atractivos que atraen a empresarios de Europa, Estados Unidos, Canadá, Centro América y el Caribe, por lo que el panorama se presenta positivo por un buen tiempo.

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Capítulo I: Conseguir oportunidades

Capítulo II: Polonia, una opción muy atractiva

La compraventa de viviendas en España registró en enero una caída del 27,1% con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos de la nueva Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En el primer mes del año, se produjeron 61.792 compraventas de viviendas, lo que supone el citado descenso del 27,1% con respecto a enero de 2007, aunque representa un aumento mensual, en cuanto a diciembre, del 41,08%.

La compraventa de viviendas usadas (el 52,4% del total) cayó el 35,6%, mientras que la compraventa de viviendas nuevas (el 47,6% restante) bajó el 14,6%. En el caso de la compraventa de viviendas libres, que supusieron el 91,8% del total, se redujo el 26,7% en un año, mientras que la de viviendas protegidas (el 8,2% restante) cayó el 30,7% con respecto a enero del 2007.

El número total de fincas –rústicas y urbanas– transmitidas en enero fue de 234.788, el 15,3% menos que un año antes y un 37,8% más que en diciembre. De estas transmisiones 136.074 fueron compraventas de fincas, lo que supone una caída interanual del 23,5%.

Vía Expansión