El terreno es una inversión exigente pensada para extraer una rentabilidad elevada. Es un proceso en el que es aconsejable reducir al máximo la intervención de intermediarios y en el que es exigencia primaria contar con información, sobretodo en el caso de la compra de un terreno no urbanizable.

Se puede comparar con la compra de un piso, pero el objetivo es ciertamente diferente. Generalmente el terreno, con vistas a edificar, tiene un retorno de la inversión mucho más elevado: es el principal objetivo de la adquisición de terrenos. Si antes se vende a una constructora, el retorno económico será más bajo.

Para el desarrollo de un proyecto hay que tener en cuenta diversas variables: edificabilidad, uso, viabilidad, precios del mercado de alquiler y venta, licencias, ubicación… De hecho, la edificación no es siempre posible, y está sujeta a restricciones que sólo se pueden conocer tras un detallado análisis. Estos factores determinan el valor del suelo, y son importantes para el comprador. La información que puedas llegar a recabar determina totalmente el éxito de la operación.

En ciudades como Madrid y Barcelona, hay pocos particulares con posibilidades de hacerse un terreno. La apuesta está más enfocada al suelo que podría llegar a ser urbanizable. Para ello el propietario debe instar a la Administración para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo. En este caso podemos encontrar dos categorías: suelo urbanizable programado y no programado.
Suelo no urbano es todo aquel que no es urbano aún, pero que tampoco está considerado como no urbanizable. Este suelo puede, por tanto, llegar ser urbano, si su propietario insta a la Administración para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.

En el caso del terreno rústico, la recalificación es el Santo Grial. La rentabilidad en este caso es excelente. Casos en Valencia y Alicante lo demuestran. Zonas rústicas cerca de la playa que costaban 7 euros el m2 han pasado a valer, durante los últimos años, a 2.000 o 3.000 el metro2. La rentabilidad entonces puede alcanzar el 6000%.

No podemos cerrar este artículo sin recordar que la propiedad del suelo implica en todo caso una serie de obligaciones ineludibles. El dueño, independientemente del tipo de suelo que se trate, debe mantenerlo en condiciones de seguridad y salubridad.

Importante cuestión para aquellos recién llegados al mercado es conocer las diferentes posibilidades de financiación que ofrecen los bancos para este tipo de operaciones. En general, las entidades bancarias ofertan una financiación que permite la compra de un solar, ampliable posteriormente con un préstamo para la construcción y venta de viviendas.

El tanto por ciento que bancos y cajas financian puede alcanzar el 100% de la inversión, aunque generalmente se sitúa entre el 70% y el 80%. Suelen asimismo tener una financiación hasta 30 años. Durante los primeros tres años se satisfacen solamente intereses, tras lo cual se amortizará el capital, si previamente no se ha pactado una ampliación de la financiación para la fase de construcción. El solar puede ser utilizado como garantía de la operación.

El hecho de que el solar quede afectado como garantía del pago es precisamente lo que hace posible que los tipos de interés aplicados sean más baratos que otras modalidades de préstamos con menor garantía. La importancia del volumen financiado también hace que el plazo que concede la entidad financiera para su devolución sea mayor.

Gastos de formalización de compra-venta

En todo este proceso, es necesario tener en cuenta toda una serie de gastos derivados de la compra-venta y que graban todo el proceso. A la hora de hacer los números y calcular la rentabilidad de la compra son indispensables, sobretodo porque son altos. Pasamos a detallarlos.

• Gastos de compra-venta
  • Gastos de notario y gestoría.
  • Registro de la propiedad.
• Gastos de hipoteca
  • Bancarios:
    Al inicio del préstamo existe una única comisión que engloba todos los gastos inherentes a su concesión y que se denomina “comisión de apertura”. Se trata de un porcentaje sobre el importe del préstamo, que debe pagarse de una sola vez en el momento en que se produce el abono del mismo en la cuenta. La comisión de cancelación anticipada es un porcentaje sobre el capital que se amortiza anticipadamente. Sólo se pagará en el momento en que se realice dicha amortización anticipada, total o parcial. (En los préstamos a interés variable legalmente no podrá ser superior al 1% ).
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en los casos en que estén sometidos al IVA es el 0,5% con carácter general, el 0,1% en las Comunidades Autónomas con régimen foral.Cada entidad debe comunicar estos porcentajes debidamente al Banco de España.
    Todos los demás gastos son ajenos al banco.
  • Tasación: La tasación la realiza una empresa independiente y sirve para determinar cuál es el valor actual en el mercado de la vivienda. El importe del préstamo no suele exceder del 80% de dicho valor en caso de vivienda habitual y del 70% en los otros casos. Su coste supone orientativamente entre 120,20 y 210,35 EUR. Este gasto se devengará aunque el préstamo no llegue a formalizarse.
  • Formalización: Al igual que el contrato de Compra-Venta, el préstamo hipotecario debe formalizarse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ambas escrituras suelen realizarse en el mismo acto. La escritura e inscripción de la hipoteca, como en el caso de la Compra - Venta, también tiene unos gastos.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Se calcula, no sobre el importe del préstamo, sino sobre el importe que constituya la Responsabilidad Hipotecaria frente a terceros (importe calculado sumando al principal del préstamo un porcentaje del mismo en concepto de intereses, costes y gastos). El importe de la Responsabilidad Hipotecaria suele oscilar entre el 170% y el 300% del importe del préstamo, dependiendo de cada entidad.

Se avecina una crisis, eso indica la información sobre el mercado que nos llega hasta de la ONU. Datos de agosto del 2006 proporcionados por el Ministerio de Vivienda indican que el descenso del precio medio nacional de la vivienda bajó un 2,8% con respecto a 2005. El precio del suelo es el principal componente del precio de la vivienda. El mercado inmobiliario exige a día de hoy tranquilidad antes de comprar terreno a edificar.

La búsqueda de terrenos en España tiene una serie de procesos que todo aquel que esté pensando en invertir en parcelas urbanas o rústicas debe tener en cuenta, máxime si se quiere construir en ella. Para no ir desprevenido, vamos. En sí no es un proceso complicado; a veces -especialmente cuando hablamos de terreno rural-, la dificultad radica en saber el precio real.

El primer paso es saber cómo buscar la parcela que se quiere comprar. Internet es una excelente herramienta para realizar esa importante selección, y MiParcela.com es un buen ejemplo de buscador enfocado a facilitar el contacto entre comprador y vendedor de terreno. Gran parte de esos vendedores son agencias inmobiliarias que tradicionalmente han trabajado en el mundo físico.

Para estar seguros de que el terreno es el adecuado, es necesario contactar con el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de la localidad para saber la calificación correcta y pedir la célula urbanística. Con ella, y según la orografía correcta de los terrenos, se puede estudiar cómo quedaría la planta de una hipotética construcción.

Otro tipo de cuestiones relevantes es saber si el terreno o urbanización pertenece al Ayuntamiento o una Junta de compensación. Importante también es informarse sobre si hay algún plan parcial previsto… Cualquier tipo de información relativa a la parcela y alrededores es importante. No es baladí dar una vuelta por la zona, ir a algún bar o a la estación del tren y preguntar. Hay que tener en cuenta que el vendedor puede no haber dado toda la información o haberla dado sesgada. Si, a todo esto, el arquitecto al cargo de las obras fuera a echar un vistazo, podríamos saber con seguridad que la compra es ventajosa.

El precio, los precios

La fiabilidad de los precios de terrenos varía en función del número de habitantes de la zona. De Madrid o Barcelona hay información suficiente para determinar el valor del metro cuadrado. En cuanto al espacio rural, la información es más dudosa. Las valoraciones dependen más de un juego de intereses que del precio real de la parcela. Es difícil saber con seguridad a quién consultar. El método más seguro será, siempre, pagar a un API que conozca la zona y la valore, te ofrezca un precio medio.

La hipoteca condiciona los gastos de la operación y aumenta el precio de la compra del terreno. Después de lo dicho, privilegiado es quien no necesita una hipoteca. El índice de referencia en Europa, que utilizan todos los bancos, es el Euribor. Aunque existan otros, no creo que ninguno se capaz de igualar su popularidad si se le busca por Google. Se ha convertido en una soga que, como informaba Terra el mes pasado aprieta especialmente más a madrileños, vascos y catalanes. Las hipotecas subirán una media de 86,05 euros al mes y 1.032 euros al año para aquellos que adquirieron una vivienda o terreno hace un año.

Contrato de compra-venta

El comprador tiene que elegir a un notario con el que se realizará el contrato de compra-venta. Antes de realizar este paso es muy importante visitar el registro de la propiedad y pedir la nota simple y asegurarse que el terreno no tiene cargas. Es un paso que conviene no olvidar. Deja unos regalos que le duelen a la cartera. La red tiene una de esas páginas que te solucionan rápidamente . La consulta del registro cuesta 9,02 euros la finca.

Por último, hay dos impuestos a gestionar: el de Bienes Inmuebles que pagas al años siguiente de la compra y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que asciende al 7%.

Al mal tiempo, buena cara. La recesión de la construcción puede ser un buena noticia si dispones de líquido disponible. La situación actual, dónde las compras se han ralentizado, favorece el diálogo con los propietarios de solares. Curioso, o no, el diálogo, en España, es señal de crisis.

Esto es un boca-oreja que un promotor barcelonés hace a Miparcela. “Antes los propietarios de solares te decían que tenían 40.000 ofertas, esperaban a la que la oferta les cuadrase. Ahora la situación ha cambiado sustancialmente. Hablé hace un mes con un propietario de suelo para viviendas. Había hecho una reducción que rondaba el 20-25%”.

Y es que hasta hace bien poco los solares salían al mercado con unos porcentajes super-elevados que luego no se cumplían. No es un gran momento para el inversor en inmobiliaria y construcción, hace falta dinero. Es más interesante desprenderse del terreno ahora. A la vista de todos está que ya no se van a producir crecimientos del 10-15% annual. Los propietarios están más dispuestos a negociar, salen a la luz productos que no estaban en el mercado. Estaban revalorizándose. El cambio, para ellos supone la búsqueda de un precio razonable, “sin pedir locuras”. Al ralentizarse la venta el número de productos en el mercado es mayor.

Todo este proceso “responde a una cadena lógica. El ciudadano de a pie no alcanza los pagos, las ventas se congelan. En cualquier caso, si el producto es bueno se venderá, pero si miramos los pisos, una familia tendrá un primer año de hipoteca aceptable, pero el segundo y el tercero sufrirán”. El Euribor no ha bajado desde 2005.

La demanda “domina por encima de la especulación. Si bajan los precios la gente compra. La pregunta es, ¿se han hinchado esos precios más allá de lo posible? Hablamos de especuladores que siempre acaban teniendo el control del suelo. Es el motor de todo esto. Y en mi opinión, el principal especulador es el ayuntamiento que actúa si quiere subir los precios o aumentar los impuestos”.

¿Y cómo encontrar un buen producto? “Es un proceso laborioso, que empieza por determinar el terreno que necesitas en función de lo que quieras hacer. Quizás, más problemático va a ser poner de acuerdo a todos los propietarios, conseguir un precio justo…”

Una noticia vinculada es la que salió en el granadino Ideal Digital, los promotores de viviendas todavía no han notado los efectos de la subida de las hipotecas. Según explicó al diario el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Granada, José Manuel Hidalgo, las obras que hay ahora en marcha se proyectaron tiempo atrás, antes de este encarecimiento hipotecario. «Las consecuencias de la subida de tipos no las vemos todavía. Creo que se notarán en el sector dentro de un año», dice. ¿Será verdad?

Admite, sin embargo, que, aunque se vende todo lo que se construye, cada vez se tarda más tiempo en en cerrar dichas ventas. Pese a esto, ni por asomo hay crisis en el sector de la construcción. A su juicio, la subida de las hipotecas se notará, «igual que en su momento se notó mucho la bajada, que animó al sector».

Opiniones para todos los gustos.

La Red de Expertos Inmobiliarios (REI) cree que el 30% de las agencias inmobiliarias de nuestro país cerrarán a lo largo de este año, mientras que el resto adaptarán sus fórmulas de marketing para poder seguir beneficiándose de esta coyuntura en el mercado, y evitar la reducción de ventas de viviendas que desde el segundo trimestre del año viene anunciando el inicio de un nuevo ciclo en el sector.

A su vez, la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) ya pronosticó hace unos meses que esta situación podría provocar el cierre de una de cada tres agencias inmobiliarias, dicho de otra forma más representativa, se clausurarían 18.000 de las cerca de 60.000 oficinas que hay en España.

Óscar Martínez Solazábal, presidente de la Asociación, dice que estamos ante un cambio de ciclo económico que no sólo afecta al sector inmobiliario. En cuanto a los precios Solazábal piensa que difícilmente se producirá un descenso, pero si un menor incremento o un parón, por lo que con paciencia y tiempo llegaremos al equilibrio. Desde la Asociación defienden la idea que no estamos ante una caída del sector o burbuja inmobiliaria, sino que estamos volviendo a la normalidad, tras estos últimos años vividos de euforia.