Si usted va a construir una vivienda para uso propio, no es necesario que contrate el seguro de responsabilidad decenal. Pero ¿qué pasará si después decide venderla?
Responsabilidad decenal
Vicios estructurales. Los promotores de edificaciones responden durante diez años de los defectos estructurales del edificio. Por defectos estructurales se entienden los daños en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, que comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Seguro. Esta responsabilidad se establece por ley, de forma que el comprador no puede eximir al promotor de exigírsela, siendo nulo cualquier pacto al respecto. Y para garantizarla frente a los adquirentes, el promotor está obligado a suscribir un seguro (el denominado seguro decenal). La contratación de este seguro no es barata, ya que al pago de la prima se une la necesidad de acreditar que se han hecho los estudios geotécnicos adecuados.
Autopromoción
No obligatorio. No obstante, esta responsabilidad no tiene sentido si la vivienda se construye para uso propio del promotor (autopromoción). Es por ello que la ley exime de la obligación de contratar el seguro decenal si se trata de la construcción de una vivienda unifamiliar para uso propio del promotor. A estos efectos: Es autopromoción la construcción sobre un terreno y también la construcción sobre una edificación ya existente, siempre que sea una unidad destinada a vivienda para uso propio. En ningún caso se considera autopromotor a una sociedad. La vivienda tampoco podrá tener un uso comercial o industrial.
Transmisión. Pero ¿qué ocurrirá si el autopromotor quiere vender la vivienda antes de que finalice el plazo de garantía? ¿Deberá contratar entonces el seguro decenal, para garantizar los posibles defectos ante el comprador? Pues bien, en este caso concreto –venta por parte del autopromotor, que previamente ha utilizado el inmueble como vivienda propia–, es válido que el comprador exonere al vendedor de constituir el seguro decenal. Si no existe esta exoneración, el Registro de la Propiedad denegará la inscripción de la transmisión, ya que en la escritura de compraventa debe constar expresamente la constitución de la referida garantía. ¡Y será casi imposible encontrar una aseguradora que se atreva a hacer el seguro ahora, sin haber intervenido en el control técnico de la obra!
Cautelas
Hipoteca. En el caso de que la autopromoción se financie mediante una hipoteca, es conveniente que, desde el inicio, ésta incluya una cláusula según la cual, en caso de ejecución de la hipoteca, el adquirente exonera al transmitente de constituir el seguro decenal. Esta cláusula favorece a todas las partes, ya que allanará la ejecución y, por otro lado, evitará costes para el propietario (en caso de que se le exigiese el seguro).
Finalización de obra. Con el fin de acreditar el destino de la vivienda para uso propio, conviene que toda la documentación de la obra indique ese destino, y que igualmente se mencione ese destino en la escritura de declaración de obra nueva. Todo ello, junto con la acreditación de que realmente se ha utilizado como vivienda, evitará que alguien pueda exigirle después la contratación del seguro.
El seguro decenal no es obligatorio si el promotor va a utilizar la vivienda para uso propio. Si después la vende antes del transcurso de los diez años, es válido que el adquirente le exonere de formalizar el seguro.
Artículo escrito por Indicator Asesores y Editores
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