Invertir en bienes inmuebles en Polonia es una opción muy atractiva para los inversores que buscan opciones sencillas, así como propiedades a bajo precio que les remunerarán con interesantes beneficios. No es ningún secreto que Polonia se consolidó, hace tiempo, como uno de los principales mercados exteriores para la inversión de las empresas inmobiliarias españolas.
Asprima, patronal inmobiliaria madrileña, ha firmado un convenio de colaboración con el Gobierno polaco, con el objeto de incentivar y dotar de mayor seguridad jurídica la presencia en Polonia de las firmas inmobiliarias nacionales, en un momento de contracción de la demando interna en el mercado residencial español. El presidente de la patronal dice que ha habido un incremento progresivo de las inversiones en el exterior de las empresas inmobiliarias, ya que en 2007, diecinueve de las 122 inmobiliarias con presencia exterior operan en el mercado polaco. Únicamente Portugal supera a Polonia en presencia de grupos inmobiliarios españoles, con 23 empresas operando en el país.
Polonia es un país que está en el pleno corazón del continente, es un puro cruce de caminos, a un paso de Alemania, y a un paso de países con mercados emergentes como Ucrania, Bielorrusia, etc. Polonia además muestra interés por atraer inmigración, lo cual garantiza que la vivienda será una exigencia de la población de primer orden, y por lo tanto durante algunos años más los precios seguirán estando al alza.
Como es bien sabido, Polonia entró en la Unión Europea en mayo de 2004 junto a otros nueve países, y desde entonces las oportunidades para inversores extranjeros han crecido en gran medida. Los ciudadanos de otros países pueden ahora comprar propiedades en Polonia, lo cual ha revitalizado el mercado inmobiliario.
Aunque la entrada en Unión Europea históricamente ha significado el aumento de los precios de las viviendas, como se ha visto en otros países, los expertos deducen que las viviendas en Polonia aún tienen que subir mucho de precio, por lo que aún se está a tiempo de invertir en el mercado inmobiliario polaco esperando recibir interesantes beneficios.
Algo que ha sido tremendamente beneficioso para Polonia es la estabilidad económica que ha seguido tras la entrada en la Unión Europea. Para acceder a la UE, Polonia tuvo que ajustarse a los rigurosos requisitos económicos exigidos, y en ellos ha permanecido desde entonces. Esto significa que Polonia presenta una ventaja económica muy grande frente a otros países recién llegados a la UE, como por ejemplo Bulgaria. La estabilidad es tal, que se espera que Polonia pueda adherirse a la Zona Euro en 2010. Mientras tanto, la tendencia de la economía polaca es de fortalecimiento continuo, lo cual llama cada vez más a las inversiones extranjeras; la consecuencia directa es el aumento del precio de la vivienda.
En la actualidad, se calcula que hay un déficit de un millón y medio de viviendas, y tres millones de las viviendas existentes precisan de renovaciones y obras. No sorprende, por tanto, que estos números estén atrayendo a inversores de todas partes del planeta.
La oferta residencial en Polonia se concentra en las principales ciudades del país: Varsovia, Cracovia, Poznan, Tricity y Wrocraw, representando el 30% de la oferta total. La ciudad de Varsovia destaca por su alto volumen de construcción, concentrado en los distritos de Mokotów, Bemowo, Bialokea y Wilanów. En éste último, uno de los más exclusivos de la capital, Martinsa Fadesa promueve un conjunto residencial compuesto por 1.785 viviendas en altura, rodeadas de 80.000 metros cuadrados de zonas verdes. Otra buena opción para invertir en el mercado polaco es la ciudad de Katowice.
Katowice cuenta con una ubicación extraordinaria en el sur del país, con buenas conexiones con el norte y con la República Checa, en el sur. De hecho, su ubicación es el mayor atractivo, puesto que se encuentra en el centro de las principales rutas de la región: Cracovia - Katowice - Rybnik - Ostrava. Hay seis capitales europeas en un radio de 600 km en torno a Katowice: Berlín, Praga, Viena, Bratislava, Budapest y Varsovia.
Dos autopistas transeuropeas se cruzan en Katowice: la autopista A4 (Berlín-Breslavia-Katowice-Cracovia-Lviv) y la autopista A1 (Gdansk-Katowice-Zylina). Otra carretera conecta las siguientes localidades: E30: Zgorzelec-Breslavia-Katowice-Cracovia-Medyka.
El Aeropuerto Internacional de Pyrzowice está a solo 30 km de la ciudad y ofrece vuelos directos a Atenas, Dortmund, Dublín, Fráncfort, Liverpool, Londres, Milán, París, Roma, Estocolmo y Varsovia.
Según declaraciones realizadas por Andrzej Aumiller, Ministro de Construcción de Polonia, el país presenta una gran necesidad, la de que se construyan al menos 3 millones de viviendas. Polonia se encuentra atrasada a nivel socioeconómico debido al régimen que se instauró tras la Segunda Guerra mundial y necesitan que los inversores que se encuentran en Europa, contribuyan a su recuperación.
Legislación
Jaime Fuster, socio de Garrigues Polska, explica que el derecho polaco no es muy diferente al español, ya que tenemos prácticamente las mismas fuentes. Sólo hay un 20% que es diferente y en esta parte es donde aparecen los problemas. Las principales dificultades que encuentra el inversor se centran en la titularidad del suelo y en la falta de planes de ordenación territorial.
En Polonia resulta complicado encontrar a los propietarios de los terrenos, porque el inversor extranjero se enfrenta con dificultades en un aspecto tan importante como la titularidad del suelo. El propietario (’wlasnoc’) es la figura que ostenta el derecho más amplio de propiedad, según la legislación polaca. Los propietarios públicos de bienes inmuebles no son privilegiados respecto al resto de los tenedores. Luego tenemos el ‘rara avis’ legal, que es el concepto del usufructo perpetuo (’uzytkowanie wieczyste’) que tiene su origen en el marco comunista. Esta figura sólo puede ser creada en un terreno que haya sido propiedad del Tesoro o de autoridades locales.
Su creación por contrato suele requerir la elección del poseedor a través de oferta pública. Esta situación jurídica crea una situación incómoda al propietario, ya que sus poderes quedan restringidos, si se compara con el usufructo perfecto. En Polonia, en este contexto no se podría gravar la tierra o venderla a otra entidad diferente al usufructuario, que, además, será el propietario de los edificios y otras construcciones originales en este suelo. Desde la creación de este derecho el tenedor está obligado a pagar una cantidad inicial, por un porcentaje de entre el 15% y el 25% del valor del suelo.
Tan sólo el 14% de los terrenos polacos disponen de un plan local de ordenación territorial. Si el promotor está interesado en un suelo que no está sujeto a dicho plan, tendrá que conocer la ordenación y las condiciones de edificabilidad mediante una cédula urbanística. Posteriormente, la empresa necesitará la obtención de la decisión sobre las condiciones medioambientales de la autorización del proyecto y la decisión sobre la licencia de edificación. Fuster señala que el mayor error es llegar a Polonia con dinero, pero sin un equipo local fuerte para afrontar las diferencias.
Para 2015 Polonia quiere construir 2.000 kilómetros de autopistas y necesita de empresas españolas para modernizar sus aeropuertos, construir nuevos estadios y, sobre todo, aprender a explotar su potencial turístico y hotelero. La Eurocopa es su escaparate y espera que sea su punto de inflexión internacional como aquí lo fueron los Juegos Olímpicos de Barcelona y la Expo de Sevilla en 1992.
Ver otros capítulos de “Invertir en el extranjero”:
Capítulo I: Conseguir oportunidades
